معرفی بهترین وکیل افراز متخصص و آشنا به پرونده های مربوط به افراز ملک مشاع با دانش و مهارت عالی در حوزه دعاوی ملکی در گروه حقوقی آساک. سوالاتی که در این حوزه مطرح می باشد این است که وکیل خوب ملکی افراز چیست؟ مراحل درخواست آن از اداره ثبت یا دادگاه کدامند؟ محل تقدیم درخواست کجاست؟چه زمانی ملک مشاع باید به فروش برسد؟ مدارک ضروری برای افراز ملک مشاع چه می باشد؟
اما افزار ملک در لغت به معنای جداکردن می باشد. اما در حقوق اصطلاح افراز به معنای آن است که سهم هر یک از شرکا را از مال مشارکتی جدا نمایند. حال اگر مالکین ملک مشاع بخواهند مال خود را از یکدیگر جدا کنند، راه حل هایی در قانون پیش بینی شده است که یکی از آن ها افراز یا افراز اموال مشاع می باشد. افراز ملک مشاع یکی از پرکاربرد ترین دعاوی در مواقع اختلاف و تقسیم ملک بین شرکا است اما برای بررسی کامل این مقاله را در اینجا بخوانید.

دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه

"دادخواست افراز ملک مشاع" به معنای درخواست جداسازی سهم مالکان از ملکی است که به صورت مشترک (مشاع) میان چند نفر مالکیت دارد. در املاک مشاع، هر یک از مالکان در تمام ملک سهم دارند و برای پایان دادن به این حالت، می‌توانند از دادگاه تقاضای افراز کنند. دادگاه با بررسی مستندات و نقشه‌ها، میزان و محل سهم هر مالک را تعیین کرده و ملک را به صورت جداگانه برای هر فرد تقسیم می‌کند. در صورتی که ملک غیرقابل افراز باشد، دادگاه دستور فروش آن را صادر کرده و پس از فروش، قیمت ملک میان مالکان تقسیم می‌شود.

درخواست افراز از دادگاه

درخواست افراز از دادگاه به معنای تقاضای تقسیم ملک مشاع میان شرکا است. در صورتی که چند نفر مالک یک ملک باشند و یکی از شرکا قصد جداسازی سهم خود را داشته باشد، اما توافقی بین شرکا حاصل نشود، شخص می‌تواند با ارائه درخواست به دادگاه، تقاضای افراز ملک کند. دادگاه پس از بررسی، در صورتی که ملک قابل تقسیم باشد، دستور افراز صادر می‌کند. اگر ملک قابلیت تقسیم نداشته باشد، دادگاه دستور فروش آن را صادر می‌کند. درخواست افراز نیاز به مدارک قانونی از جمله سند مالکیت و مدارک شراکت دارد و باید به دادگاه محل وقوع ملک ارائه شود.

افراز ملک ورثه ای

افراز ملک ورثه‌ای به معنای تقسیم قانونی اموال مشاع بین ورثه است. وقتی ملکی به چند وارث به ارث می‌رسد و مشاع (غیرقابل‌تقسیم) است، هر وارث سهم مشاعی از آن دارد. در صورت توافق بین ورثه، ملک تقسیم و افراز می‌شود. اما اگر توافق نباشد، هر یک از ورثه می‌تواند درخواست افراز به دادگاه یا اداره ثبت بدهد. دادگاه با بررسی سهم‌ها و امکان تقسیم ملک، آن را به صورت قانونی بین ورثه تقسیم می‌کند. اگر افراز امکان‌پذیر نباشد، معمولاً دستور فروش ملک صادر می‌شود و سهم هر وارث از فروش به آنها تعلق می‌گیرد.

ملک غیر قابل افراز چیست

ملک غیر قابل افراز به ملکی گفته می‌شود که به دلیل شرایط فیزیکی، حقوقی یا اقتصادی، تقسیم آن به چند بخش مستقل میان شرکا (شرکا در مالکیت مشاع) امکان‌پذیر نیست. در این موارد، افراز باعث به‌هم‌ریختگی یا کاهش ارزش ملک می‌شود. این نوع املاک معمولاً دارای وضعیت‌هایی هستند که در آنها تقسیم به گونه‌ای انجام نمی‌شود که به همه شرکا سهمی برابر یا متناسب با حقوق‌شان برسد. در چنین شرایطی، تنها راه‌حل قانونی فروش ملک است و درآمد حاصل از فروش بر اساس سهم هر شریک تقسیم می‌شود. دادگاه یا اداره ثبت درباره امکان افراز تصمیم می‌گیرد.

شرایط افراز ملک مشاع

افراز ملک مشاع به معنای تقسیم ملک مشترک میان شرکا است. در صورتی که شرکا تمایلی به ادامه مالکیت مشترک نداشته باشند یا یکی از آن‌ها درخواست افراز کند، ملک توسط دادگاه یا اداره ثبت تقسیم می‌شود. برای افراز، ابتدا باید مشخص شود که ملک قابلیت تقسیم دارد یا خیر. اگر ملک قابل تقسیم نباشد یا حقوق هر یک از شرکا رعایت نشود، دادگاه حکم به فروش ملک و تقسیم مبلغ بین شرکا می‌دهد. برای درخواست افراز، ابتدا باید به اداره ثبت اسناد مراجعه کرد و در صورت بروز اختلاف، موضوع به دادگاه ارجاع داده می‌شود.

درخواست افراز مال مشاع

"درخواست افراز مال مشاع" به معنای تقسیم مال مشترک بین چند مالک است که به صورت مشاع مالک آن هستند. در این حالت، هر یک از مالکان سهم مشخصی از کل ملک دارند، اما بخش خاصی از ملک به آن‌ها تعلق ندارد. در صورتی که مالکان بخواهند سهم خود را تفکیک کنند و به شکل مستقل مالک شوند، باید درخواست افراز بدهند. این درخواست به دادگاه یا اداره ثبت ارائه می‌شود. پس از بررسی، اگر امکان افراز وجود داشته باشد، ملک به نسبت سهم مالکان تقسیم می‌شود؛ در غیر این صورت، مال به فروش می‌رسد و مبلغ حاصل میان مالکان تقسیم می‌شود.

درخواست افراز از شهرداری

"درخواست افراز" از شهرداری به معنای تقسیم یک ملک مشاع به قطعات مجزا و مستقل است که مالکان مشترک می‌خواهند سهم خود را به طور جداگانه و مستقل از دیگران تصرف کنند. در این فرآیند، یکی از مالکان مشاع می‌تواند درخواست افراز ملک را به شهرداری ارائه کند. شهرداری پس از بررسی مشخصات فنی و حقوقی ملک، نسبت به تقسیم آن اقدام می‌کند. این درخواست زمانی مطرح می‌شود که مالکان نتوانند به‌طور توافقی ملک را تقسیم کنند. در صورت عدم توافق یا امکان‌ناپذیری افراز، شهرداری می‌تواند با حکم دادگاه تصمیم بگیرد که ملک به فروش برسد و وجوه تقسیم شود.

درخواست افراز چیست

درخواست افراز به معنای تقسیم قانونی مال مشاع بین مالکین آن است. وقتی چند نفر به‌صورت مشترک مالک ملکی باشند و یکی از آن‌ها بخواهد سهم خود را جدا کند، درخواست افراز به دادگاه یا اداره ثبت ارائه می‌شود. افراز برای املاکی که قابلیت تقسیم دارند انجام می‌شود و پس از آن، هر مالک سهم اختصاصی خود را دریافت می‌کند. اگر مال مشاع غیرقابل‌تقسیم باشد یا مشکلات حقوقی داشته باشد، دادگاه حکم فروش می‌دهد. هدف اصلی از افراز، پایان دادن به مالکیت مشترک و تسهیل مدیریت مال توسط هر مالک به‌صورت مستقل است.

نمونه دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه

دادخواست افراز ملک مشاع به‌ معنای درخواست تقسیم یک ملک مشترک بین شرکا است. در صورتی که شرکا نتوانند با توافق، ملک را تقسیم کنند، یکی از آنها می‌تواند از دادگاه تقاضای افراز کند. این دادخواست شامل مشخصات طرفین، شرح دقیق ملک مشاع، دلایل افراز و مدارک مالکیت است. دادگاه پس از بررسی درخواست و مدارک، در صورت امکان، حکم افراز صادر می‌کند. اگر افراز عملی نباشد، ممکن است ملک به فروش برسد و مبلغ حاصل بین شرکا تقسیم شود. برای تنظیم صحیح این دادخواست، بهتر است با وکیل مشورت شود تا تمامی جزئیات قانونی رعایت شود.

شرایط افراز ملک از طریق دادگاه

دعاوی افراز ملک یکی از انواع دعاوی ملکی است که در دادگاه حقوقی قابل رسیدگی است. دو مرجع برای رسيدگي به درخواست افراز صلاحیت دارند. اولین مرجع اداره ثبت محل واقع شدن ملک مشاع و دومین مرجع صالح برای رسیدگی به این درخواست دادگاه عمومی محل وقوع ملک است. زمانی که نسبت به ملکی عملیات ثبتی خاتمه پیدا کند، یعنی یا ملک دارای سند مالکیت باشد و یا در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هرچند که نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده است اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده و مراحل قانونی برای ثبت مال غیرمنقول انجام شده باشد در چنین شرایطی اداره ثبت محل وقوع ملک مشاع دارای صلاحیت به درخواست افراز نسبت به چنین ملکی می باشد.

وقتی نسبت به ملک مشاع عملیات ثبتی به پایان نرسیده باشد و یا برخی از شرکای مال مشاع محجور و یا غایب مفقودالاثر باشند و یا در جایی که وراث جهت تقسیم ما ترک اقدام می کنند و در بین ماترک مال منقولی وجود داشته باشد در چنین شرایطی افراز باید از طریق دادگاه عمومی محل وقوع ملک مشاع انجام شود.

در این مقاله به موضوعات ذیل پرداخته شده است:

• افراز ملک
• شرایط درخواست افراز ملک مشاع
• نحوه افراز ملک مشاع در اداره ثبت
• نحوه افراز ملک مشاع در دادگاه
• تقسیم سهم هریک از شرکا بعد از افراز
• موارد غیر قابل افراز بودن ملک مشاع
• ملک غیرقابل افراز
• اقدامات اجرایی برای افراز ملک
• شهرداری‌ها در افراز و تفکیک
• تفکیک و افراز در زمین‌های دولتی
• مرجع افراز املاک مشاعی
• صلاحیت ادارات ثبت برای افراز
• صلاحیت دادگاه‌ها برای افراز
• افراز در ادارات ثبت
• فروش املاک مشاع غیرقابل افراز
• مراحل افراز املاک در دادگاه

• مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست و دعوای افراز
• رای وحدت رویه شماره 59-29
• نظریه مشورتی در مورد افراز ملک
• نظرية مشورتی شمارة 5389/7-
• نظرية مشورتی شمارة 6561/7-
• نظرية مشورتی شمارة 4225/7-
• نظرية مشورتی شمارة 6561/7-
• نظرية مشورتی شمارة 2121/7-
• نظرية مشورتی شمارة2454/7-
• نظرية مشورتی شمارة 455/7-
• نظرية مشورتی شمارة‌1422/7-
• نظرية مشورتی شمارة 1745/7-
• نظرية مشورتی شمارة 3183/7-
• نظرية مشورتی شمارة 135/7-
• نظرية مشورتی شمارة 823/7-
• نظرية مشورتی شمارة 8083/7-
• وکیل متخصص املاک گروه حقوقی آساک

افراز ملک از منظر قانون

شرایط درخواست افراز ملک مشاع

جهت عضویت در کانال تلگرام آساک کلیک کنید

نحوه افراز ملک مشاع در اداره ثبت

اگر ملک دارای سند معارض نباشد و عملیات ثبتی آن خاتمه یافته و یا در دفتر املاک ثبت شده باشد پرونده به نقشه بردار جهت ترسیم نقشه ملک با حضور در محل و بعد از دعوت متقاضی و شرکا می پردازد. سپس مسئول واحد ثبتی با بررسی صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی نسبت به رد یا قبول افراز اقدام می کند که این تصمیم به متقاضی و کلیه شرکا ابلاغ می گردد. هریک از آنها می توانند درمدت 10 روز از تاریخ ابلاغ به این تصمیم در دادگاه عمومی محل وقوع ملک اعتراض نمایند و پس از اینکه مراحل اعتراض به پایان رسید، متقاضی افراز می تواند درخواست صدور سند مالکیت نماید و پس از آن سند مالکیت صادر خواهد شد.

نحوه افراز ملک مشاع در دادگاه

در صورتی که نسبت به ملک مشاع عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکند و یا در بین شرکا محجور یا غائب مفقودالاثر وجود داشته باشد هریک از شرکا می توانند به طرح دعوای افراز در دادگاه در قالب دادخواست به طرفیت کلیه شرکا بپردازند. باید به این موضوع توجه شود که اگر دعوای افراز به طرفیت کلیه شرکا مطرح نشود، دعوای افراز محکوم به، رد خواهد شد. دادگاه پس از بررسی صلاحیت خود نسبت به موضوع و تعیین جلسه رسیدگی و ارجاع به کارشناس و انجام استعلامات لازم از اداره ثبت و شهرداری حکم به قبول یا رد افراز صادر می کند.

تقسیم سهم هریک از شرکا بعد از افراز

موارد غیر قابل افراز بودن ملک مشاع

یکی از این موارد عدم امکان افراز ملک مشاع به دلیل وجود مقررات قانونی است. مانند مندرجات قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و آیین نامه مربوطه. عدم امکان افراز ملک موقوفه بین موقوف علیهم یا عدم امکان افراز ملک به دلیل اینکه جزء اراضی ملی محسوب می شود.

یکی از این موارد زمانی است که تقسیم مال مشاع برای یک یا چند شریک ایجاد ضرر کند که برطبق ماده 591 قانون مدنی امکان تقسیم وجود نخواهد داشت، مگر به تراضی. یکی از موارد زمانی است که نسبت به ملک مشاع سند مالکیت معارض صادر شده و تا زمانی که رفع تعارض صورت نگرفته باشد افراز انجام نمی شود. مورد بعدی در جایی است که افراز باعث کاهش یا ازبین رفتن ارزش ملک می شود و یا ماهیت ملک به گونه ای است که امکان افراز نسبت به آن وجود ندارد مانند افراز یک واحد آپارتمان.

ملک غیرقابل افراز

مدیر اجرا نسبت به فروش ملک وفق مقررات قانون اجرا احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام می‌نماید. همچنین متقاضی و هر یک از شرکا می توانند مثل سایرین در مزایده شرکت نمایند و با پیشنهاد بالاترین قیمت پیشنهادی مزایده را به نفع خود تمام کرده و از فروش ملک به شخص ثالث جلوگیری کنند.

اقدامات اجرایی برای افراز ملک

• درخواست افراز و تفکیک از مراجع مربوطه
• تهیه نقشه ملک
• بررسی ملک و املاک مجاور آن توسط کارشناسان مربوطه
• تعیین صورت جلسه از بررسی‌های به عمل آمده که تعیین‌کننده تعداد واحدها، مساحت واحدها
• پرداخت هزینه ها
• صدور سند جدید و ابطال سند سابق

شهرداری‌ها در افراز و تفکیک

عمده مراحل تفکیک یا افراز از طریق مراجع ثبتی یا در مواردی در دادگاه محل وقوع ملک صورت می‌گیرد. برطبق ماده۱۰۱ قانون شهرداری‌ها با اصلاحات بعدی ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه‌ها موظفند، در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد.

شهرداری وظیفه دارد، نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌نماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید. در تعیین و ایجاد نقشه تفکیکی باید به نکات و ضوابط مختلفی توجه و پرداخته شود که نقش شهرداری‌ها در این امر بسیار تاثیر‌گذار است.

تفکیک و افراز در زمین‌های دولتی

تفکیک و افراز در زمین‌های دولتی نیز همانند زمین‌های غیر دولتی است. اما این وزارت مسکن و شهرداری است که وظیفه دارد نقشه تعیین شده را بررسی و تایید نهایی نماید و امتیاز ویژه تفکیک و افراز زمین‌های دولتی نسبت به غیر دولتی در خصوص اخذ هزینه‌های مربوطه است. برطبق ماده ۱۱قانون زمین شهری، دولت از پرداخت هر گونه مالیات و حق تمبر و هزینه‌های ثبتی و معاملاتی بابت آماده ‌سازی و تفکیک و فروش اراضی معاف است.

مرجع افراز املاک مشاعی

طبق قانون افراز و فروش املاک مشاعی بخش زیادی از افراز املاک مشاعی به ادارات ثبت اسناد و املاک واگذار شد که آثار مثبتی به همراه داشت. به عنوان مثال، کارشناسان ثبتی در بررسی وضع محل و تطبیق میزان مالکیت مالکان مشاعی نسبت به کارشناسان دیگر از تخصص و دقت بیشتری برخوردار هستند. همچنین تشریفات و دردسر‌های رسیدگی‌های قضایی وجود ندارد و به‌علاوه این ادارات به وسایل و امکاناتی مانند دوربین نقشه‌برداری مجهز هستند. با تصویب این قانون دو مرجع برای افراز املاک مشاع وجود دارند که یکی ادارات ثبت اسناد و املاک و دیگری دادگاه‌ها هستند.

صلاحیت ادارات ثبت برای افراز

افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آن‌ها به پایان رسیده است، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشند و در صورتیکه مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محلی است که ملک مشاعی در حوزه آن قرار گرفته است. اساس و مبنای تقسیم‌بندی فوق، جریان ثبتی ملک است و در صورتی که جریان ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد یا به عبارتی عملیات مقدماتی به پایان رسیده باشد، ملک شما آماده ثبت دفتر املاک است. هرچند ثبت در دفتر املاک شده یا نشده باشد که به این ترتیب، افراز این املاک در ادارات ثبت محل واقع شدن ملک انجام می‌گیرد. البته باید حواستان باشد که اگر چند سند مالکیت داشتید که با یکدیگر تعارض داشت، جدا کردن این قبیل اسناد هم مقدور نیست.

صلاحیت دادگاه‌ها برای افراز

اگر بین شرکای مال مشاع، غایب مفقودالاثر یا محجور باشد، برای اینکه مصلحت آن‌ها رعایت شود، افراز مال باید در دادگاه صورت گیرد، هرچند جریان ثبتی آن‌ها به پایان رسیده باشد. افراز همه املاکی که مالکشان معلوم نیست یا املاکی که جریان ثبتی آن به پایان نرسیده است، یعنی عملیات آن به مرحله تحدید حدود و سپری شدن مدت اعتراض نرسیده است و همچنین درصورتی که رای نهایی دادگاه صادر نشده باشد، در دادگاه انجام می‌شود.

افراز در ادارات ثبت

عمل افراز با درخواست هر یک از مالک یا مالکان مشاعی آغاز می‌شود. تقاضا می‌تواند در ورقه‌های معمولی یا فرم دادخواست تنظیم شود. ذکر مشخصات متقاضی و سایر شرکا و آدرس آنها‌ و مشخصات ملک با شماره پلاک و بخش مربوطه همچنین حوزه ثبتی و موضوع مورد درخواست، در درخواست ضروری است. همراه تقاضا، مدارک و مستندات نیز ضمیمه می‌شود. ابتدا درخواست افراز به نماینده ثبت ارجاع می‌شود تا رسیدگی شود.

اگر مشکل قانونی در این زمینه وجود نداشته باشد، وقت معاینه محل تعیین شده و به متقاضی و کلیه شرکا ابلاغ می‌شود و بر اساس سوابق ثبتی و تصرفات نقشه، ملک مورد افراز ترسیم می‌شود و به امضای نماینده و نقشه‌بردار و شرکای حاضر در محل می‌رسد همچنین صور‌ت‌مجلس حاوی حدود، مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی نیز تهیه و امضا می‌شود. نقشه افرازی باید به شهرداری محل ارسال شود تا در مدت دو ماه نظریه خود را اعلام کند. اگر در این مدت تصمیم شهرداری اعلام نشود، اداره ثبت می‌تواند براساس نقشه ترسیمی، افراز را انجام دهد.

فروش املاک مشاع غیرقابل افراز

به دلیل مشکلات املاک مشاعی هنگام نقل و انتقال، قیمت آن نسبت به املاک مفروز بسیار کمتر و در مورد املاکی که غیرقابل افراز تشخیص داده می‌شود، این مشکل همچنان باقی می‌ماند. بنابراین قانون برای حمایت کردن از این نوع مالکیت، فروش را برای این قبیل املاک که غیر قابل افراز تشخیص داده شوند، درنظرگرفته است. هر یک از شرکا می‌توانند از دادگاه فروش ملک را درخواست کنند و دادگاه دستور فروش ملک را به صورت شش‌دانگ به دایره اجرای دادگاه می‌دهد و هر یک از مالکان مشاعی یا ثالث می‌توانند نسبت به خرید ملک اقدام کنند.

عملیات مربوط به انتقال بر اساس مقررات اجرای احکام مدنی مربوط به اموال غیرمنقول انجام می‌شود. پس از فروش هزینه عملیات اجرایی از مبلغ مورد فروش کسر شده و باقیمانده بین مالکان مشاعی به نسبت مالکیت تقسیم می‌شود.

مراحل افراز املاک در دادگاه

باید خواهان یا خواهانها دادخواست خود را در دو نسخه تهیه و با قید مشخصات و محل اقامت خود و شریک یا شرکای مشاعی و توضیح موضوع خواسته همراه با مدارک و اسناد در دو نسخه با پرداخت هزینه دادرسی، بر مبنای دعوای غیرمالی به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تسلیم کنند. در صورت لزوم می‌توان از دادگاه برای مراجعه به اداره ثبت محل و تهیه مدارک، گواهی دریافت کرد. دادخواست در دفتر ارجاعات ثبت شده و به یکی از شعب برای رسیدگی ارجاع می‌شود و دادگاه هم تعیین وقت کرده و بر اساس مستندات ارائه ‌شده در صورت لزوم با سازما‌ن‌های مرتبط نامه‌نگاری می‌کند و مدارک لازم هم تکمیل می‌شود.

در صورت عدم توافق مالکان مشاعی بر حسب تشخیص دادگاه، قرار ارجاع موضوع به کارشناس متخصص صادر می‌شود. ممکن است کارشناس هم بر اساس توافق طرفین تعیین شود. در غیر این صورت دادگاه از طریق قرعه از بین کارشناسان یک نفر را انتخاب می‌کند که هزینه وی را خواهان‌ ها پرداخت می‌کنند. پس از صدور رای هم حق اعتراض به رای، برای وی وجود دارد. پس از اینکه حکم قطعی و به دو طرف ابلاغ شد، حکم افرازی قابل اجرا است.

مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست و دعوای افراز

دو مرجع برای رسيدگي به درخواست افراز صلاحیت دارند. اولین مرجع اداره ثبت محل واقع شدن ملک مشاع و دومین مرجع صالح برای رسیدگی به این درخواست دادگاه عمومی محل وقوع ملک است. زمانی که نسبت به ملکی عملیات ثبتی خاتمه پیدا کند، یعنی یا ملک دارای سند مالکیت باشد و یا در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هرچند که نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده است اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده و مراحل قانونی برای ثبت مال غیرمنقول انجام شده باشد، در چنین شرایطی اداره ثبت محل وقوع ملک مشاع دارای صلاحیت به درخواست افراز نسبت به چنین ملکی می باشد.

وقتی نسبت به ملک مشاع عملیات ثبتی به پایان نرسیده باشد و یا برخی از شرکای مال مشاع محجور و یا غایب مفقودالاثر باشند و یا در جایی که وراث جهت تقسیم ماترک اقدام می کنند و در بین ماترک مال منقولی وجود داشته باشد، در چنین شرایطی افراز باید از طریق دادگاه عمومی محل وقوع ملک مشاع انجام شود.

رای وحدت رویه شماره 59-29

از آنجایی که قانونگذار به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقودالاثر و رعایت مصلحت آنها طبق قسمت اخیر ماده (313) قانون امور حسبی مقرر داشته است که در تقسیم ترکه اگر بین و‌راث محجور یا غایب باشد تقسیم به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به‌عمل آید و با توجه به ماده (326) همین قانون که به موجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم ترکه در مورد تقسیم سایر اموال نیز ساری خواهد بود

و نظر به اینکه ماده او‌ل قانون افراز و فرو‌ش املاک مشاع که قانون عام است و برطبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است در صلاحیت و‌احد ثبتی محل شناخته شده علی‌الاصول ناسخ ماده (313) قانون امور حسبی که قانون خاص است نمی‌باشد نظر شعبه پنجم دیوان‌عالی کشور که تقسیم املاک محجورین و غایب مفقودالاثر را از صلاحیت و‌احد ثبتی خارج دانسته و در صلاحیت دادگاه شناخته است صحیح و مطابق با موازین قانونی است.

نظریه مشورتی در مورد افراز ملک

متقاضي افراز بايد دلائلي حاكي از سهم مالكانه او در ملك مورد درخواست افراز باشد ضميمه دادخواست نمايد. دلايل مزبور در مورد املاك ثبت شده رو نوشت سند مالكيت سهم مشاع از ملك يا سند رسمي خريداري ملك خواهد بود. اگر ملك مورد تقاضاي افراز به ثبت هم نرسيده باشد، رسيدگي به درخواست افراز اشكالي ندارد و استشهادنامه يا تصرفات مالكانه متقاضي افراز با رعايت مادة 35 قانون مدني براي رسيدگي به در خواست افراز كافي مي باشد. اگر راجع به اصل ملك دعوا ی اعتراض به ثبت مطرح باشد، رسيدگي به درخواست افراز موكول به تعيين تكليف دعواي اعتراض به ثبت است.

نظرية مشورتی شمارة 6026/7-

افراز ملك مشاع به حكم دادگاه انقلاب مجوز قانوني ندارد.

نظرية مشورتی شمارة 5389/7-

افراز املاك مشاعي كه جريان ثبتي آن خاتمه نيافته است خارج از صلاحيت ادارات ثبت اسناد و املاك است.

نظرية مشورتی شمارة 6561/7-

ملكي كه نسبت به آن سند مالكيت صادر نشده و در حدود آن اختلاف باشد، قابل افراز نيست.

نظرية مشورتی شمارة 4225/7-

نداشتن تصرف در ملك مشاع مورد تقاضاي افراز مانع از تقسيم و افراز آن به وسيله اداره ثبت نيست.

نظرية مشورتی شمارة 6561/7-

اگر سند مالكيت صادر نشده و داراي اختلاف حدود با مجاورين باشد قابل افراز نيست. زيرا بايد قبلا حدود و مشخصات صحيح آن با مجاورين معلوم و مشخص و سپس افراز شود.

نظرية مشورتی شمارة 2121/7-

اعتراض موضوع ماده 2 قانون افراز و رسيدگي به آن تابع مقررات و تشريفات كلي آئين دادرسي مدني است كه در نتيجه نیاز به تقديم دادخواست و پرداخت هزينه دادرسي است. در صورتيكه مالكيت ، مورد درخواست نباشد دعوای غير مالي محسوب می شود.

نظرية مشورتی شمارة2454/7-

حضور تمام شركاء در موقع افراز ضرورت ندارد.

نظرية مشورتی شمارة 455/7-

دستور فروش ملك غير قابل افراز حكم نيست تا قابل پژوهش يا فرجام باشد.

نظرية مشورتی شمارة‌1422/7-

بر طبق ماده 4 قانون افراز و فروش املاك مشاع و مادة 9 آئين نامة اجرائي ملكي كه براساس تصميم قطعي دادگاه غير قابل افراز تشخيص شود با تقاضاي هريك از شركا به دستور دادگاه فروخته مي شود. در مورد فروش دادگاه حكم صادر نمي كند، بلكه دستور فروش مي دهد و اين دستور فاقد اعتبار قضية محكوم بها است. در مواردي كه دادگاه احراز كند حكم عليه غير مالك مشاعي صادر شده است مي تواند از صدور دستور فروش خودداري کند و در صورتي که دستور فروش قبلا صادر شده باشد، اجرای آن را متوقف کند.

نظرية مشورتی شمارة 1745/7-

در مورد افراز و تقسيم املاك فرقي بين مالك ايراني و مالك تبعه خارجهی نيست و مقررات آئين نامه استملاك اتباع خارجه لازم الرعايه است.

نظرية مشورتی شمارة 3183/7-

مرجع رسيدگي به اعتراض بر آراء و تصميمات اداره ثبت در مورد افراز املاك مشاع موضوع قانون افراز املاك مشاع مصوب سال 1357 با التفات به مادة 6 لايحة قانوني تشكيل دادگاههاي عمومي شعب حقوقی دادگاه های عمومی است.

نظرية مشورتی شمارة 135/7-

درخواست تقسيم و افراز به طرفيت تمام مالكين مشاع مطرح مي شود و اگر مال در تصرف شخصي باشد، هريك از مالكين به نسبت سهم خود حق مطالبه دارند.

نظرية مشورتی شمارة 823/7-

راي دادگاه در مورد افراز ملك به هرتربيت كه باشد، اداره‌ ثبت مكلف به اجراي آن است.

نظرية مشورتی شمارة 8083/7-

افراز املاك مشاع كه جريان ثبتي آن خاتمه يافته است، در صلاحيت ادارة ثبت است. مگر بين مالكين محجور يا غائب باشد يا تقاضاي تقسيم ماترك متوفي مطرح شود كه در اين صورت در صلاحيت دادگاه عمومي خواهد بود.

وکیل متخصص املاک گروه حقوقی آساک

مراجعه به وکیل املاک همیشه قبل از انعقاد قرارداد به اشخاص توصیه می شود. زیرا که هم هزینه کمتری را برای موکل در بر دارد، هم وی را از طرح دعوا در آینده بی نیاز می کند. وکیل ملکی در انعقاد قرارداد به شکل حقوقی و درست به موکلین کمک می نماید.

سوالات و مشکلات حقوقی خود در خصوص دعاوی ملکی را با وکیل املاک مشهد، وکیل املاک تهران، وکیل املاک کرج، وکیل املاک قم مربوط به وکلای گروه حقوقی آساک مطرح نمائید تا در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگوی شما باشند.

موارد صلاحیت دادگاه جهت افراز ملک مشاع

در مواردی که ملک مشاع به نحوی تعریف شده و جریان ثبتی آن به پایان نرسیده باشد و یا در میان مالکان آن، شخص محجور یا مفقود الاثر وجود داشته باشد، دادگاه‌ها صلاحیت لازم برای رسیدگی به درخواست‌های افراز ملک مشاع را دارند.

بخش اول: افراز ملک مشاعی

در این بخش، شرایط لازم برای افراز ملک مشاعی که جریان ثبتی آن به پایان نرسیده است بررسی می‌شود. همچنین، صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تایید می‌شود.

بخش دوم: نحوه افراز ملک مشاع توسط دادگاه

دادگاه‌ها در مرحله افراز، به بررسی قابلیت افراز ملک مشاع ارجاع می‌دهند. کارشناسان رسمی دادگستری پس از انجام بررسی‌های لازم، نظر خود را اعلام کرده و در صورت عدم وجود خللی در اعتبار نظریه کارشناسی، دادگاه می‌تواند حکمی صادر کند.

بخش سوم: دادگاه و صلاحیت آن در افراز ملک مشاع

صلاحیت دادگاه برای رسیدگی به درخواست‌های افراز ملک مشاع مطالبه‌ای است که در اینجا بررسی می‌شود. همچنین، در صورتی که اعتراضی مطرح نشود، دادگاه می‌تواند سهم‌های مالکان را مشخص کند.

بخش چهارم: افراز ملک مشاع بدون سند مالکیت

این بخش به مسائل مربوط به افراز ملک مشاع بدون وجود سند مالکیت می‌پردازد. دادگاه موظف است ابتدا مالکیت مشاعی طرفین دعوا بر ملک متنازع فیه را احراز کند و متقاضی افراز باید ادله خود را برای اثبات مالکیت ارائه دهد. متقاضی افراز ملک مشاع می‌تواند به اماره تصرف موضوع ماده 35 قانون مدنی استناد کند تا مالکیت مشاعی خود را ثابت کند.