در این مقاله به موضوعات ذیل پرداخته شده است:

• باغات در دعاوی اصلاحات ارضی
• کشاورزی مکانیزه در اصلاحات ارضی
• انتقال قهری در دعاوی اصلاحات ارضی
• انجام معاملات اختیاری
• زمین های مستثنی از قانون اصلاحات ارضی
• ماده 2 قانون اصلاحات ارضی
• فروش زمین در دعاوی اصلاحات ارضی
• اصلاح حدود در اصلاحات ارضی
• اصلاح سند در اصلاحات ارضی
• اجرای ماده ۴۵ آئين نامه قانون ثبت اسناد

• معاملات انجام شده بر نسقهای زراعی در اصلاحات ارضی
• ﻭﺿﻌﻴﺖ ﺛﺒﺘﻲ ﺍﺭﺍﺿﻲ ﻭ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎﻱ ﻓﺎﻗﺪ ﺳﻨﺪ ﺭﺳﻤﻲ
• تشخيص حدود واقعي ملك
• عرصه و اعیان با مالکین متفاوت
• مرجع اعتراض به تصمیمات شورای اصلاحات ارضی
• وظایف شورای اصلاحات ارضی
• اعضای شورای اصلاحات ارضی
• رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور شماره 702 هیأت عمومی دیوان عالی کشور درخصوص صلاحیت شورای‏‏ اصلاحات ارضی
• ابطال سند رسمی نسق در صلاحیت محاکم عمومی حقوقی است.
• مرجع صالح رسیدگی به دعاوی مربوط به الزام اداره امور اراضی به تنظیم سند زارعانه
• وکیل امور اراضی گروه حقوقی آساک

باغات در اصلاحات ارضی

باغات میوه که شامل هر نوع میوه ای می باشد همچنین باغات چای که بیشتر در مناطق شمال کشور پراکنده می باشند و همچنین قلمستان هایی که عرصه و اعیان آنها متعلق به مالک باشد. البته اختلافی بین حقوقدانان در خصوص این بند وجود دارد که برخی مالکیت عرصه و اعیان را تنها برای قلمستان ها اجباری می دانند اما عده ای مالکیت عرصه و اعیان را جهت مستثنی شدن از ماده ۲ برای باغات میوه و چای و قلمستان الزامی می دانند این اراضی و همچنین حقابه آنها مستثنا بر ماده ۲ میباشد.

چگونگی تشخیص زارع صاحب نسق از نظر اصلاحات ارضی

تشخیص زارع صاحب نسق از نظر اصلاحات ارضی، بر مبنای مجموعه‌ای از معیارهای قانونی صورت می‌گیرد. این زارع کسی است که به طور مستمر و با استفاده از نیروی کار خود و خانواده‌اش، بر روی زمین کشاورزی کار کرده و از محصول آن بهره‌مند می‌شود. زارع باید توانسته باشد زمین را به‌طور مؤثر و به‌مدت مشخصی که معمولاً توسط قوانین تعیین شده، کشت کرده باشد. همچنین، قراردادهایی مانند اجاره‌نامه‌ها یا اسناد دیگری که مالکیت یا حق بهره‌برداری از زمین را به زارع واگذار کرده‌اند، از دیگر شواهدی هستند که برای تشخیص زارع صاحب نسق مورد استفاده قرار می‌گیرند.

کشاورزی مکانیزه در اصلاحات ارضی

کلیه اراضی را که در زمان تصویب قانون اصلاحات ارضی از طریق کشاورزی مکانیزه و بدون شرکت کارگران و زارعین و به وسیله کارگر کشاورزی مورد بهره برداری قرار داده شده است تا زمانی که به همین ترتیب مورد استفاده قرار می‌گیرد از مقررات بند ماده ۲ مستثنی کرده است. اما در صورتیکه این اراضی نیز از حالت مکانیزه خارج شده و به طریق سنتی مورد استفاده قرار بگیرد از استثنا خارج شده و باید بین زارعین تقسیم شود.

بند ۲ ماده ۳ ‌پیش بینی و روشنفکری قانونگذار در آن زمان را می‌رساند که این امتیاز را به کشاورزی مکانیزه داده است چرا که در این نوع کشاورزی هم انرژی و هزینه ی کمتری جهت بهره برداری مصرف می شود و هم نتیجه و محصول بیشتری در اثر کشاورزی مکانیزه از زمین قابل برداشت است که مالکین زمین هایی را که به صورت مکانیزه مورد استفاده کشاورزی قرار می گرفته است را از شمول ماده ۲ قانون اصلاحات ارضی خارج کرده، و تا زمانی که به این نحوه استفاده ‌شود در اختیار و تحت مالکیت مالک قرار داده است. اصلاحات ارضی می‌تواند به استثنای اراضی زیر کشت و آیش و عرصه ساختمان‌ها و حریم قنوات و انهار و معابر و مراتع بقیه اراضی واقع در محدوده دهات مورد تقسیم را طبق آیین‌نامه که به تصویب هیئت دولت خواهد رسید به متقاضیان ذیصلاحیت برای امور زراعتی و دامداری بفروشد.

انتقال قهری در اصلاحات ارضی

از تاریخ اجرای این قانون چنانچه در نتیجه هر گونه عقد و معامله مجموعه املاک متعلق به هر شخص از حداکثر آنچه که طبق مواد ۲ و ۳ این قانون مجاز گردیده تجاوز کند مازاد به رایگان در اختیار سازمان اصلاحات اراضی برای تقسیم قرار می گیرد، ولی اگر از طریق انتقال قهری به او رسیده باشد مازاد بر طبق مقررات این قانون خریداری و تقسیم خواهد شد.

انجام معاملات اختیاری

بر اساس این ماده چنانچه شخصی که فرضا ۵ دانگ از یک ده را مالک می باشد در اثر معامله دو دانگ دیگر از ده دیگری را خریداری نماید از آنجایی که جمع میزان زمین ‌هایی که تحت مالکیت او قرار گرفته است بیش از مقدار مجاز در ماده ۲ و ۳ می باشد یک دانگ اضافی به صورت رایگان در اختیار سازمان اصلاحات اراضی برای تقسیم قرار می گیرد. هر شخصی که بیش از ۶ دانگ را خریداری می نموده گویی که سرمایه خود را به صورت رایگان در اختیار سازمان اصلاحات اراضی قرار می داده است.

زمین های مستثنی از قانون اصلاحات ارضی

• باغات میوه و باغات چای و قلمستان هایی که عرصه و اعیان آنها متعلق به مالک باشد با حقابه معموله به ملکیت مالک باقی خواهد ماند.
• کلیه اراضی که در تاریخ تصویب این قانون از طریق زراعت مکانیزه بدون شرکت زارع و به وسیله کارگر کشاورزی مورد بهره برداری واقع شده باشد مادامی که به این ترتیب مورد بهره‌برداری است از مقررات متن ماده ۲ و تبصره های ۱ و ۲ و ۳ مستثنا است، چنانچه بهره‌برداری این قبیل اراضی از صورت زراعت مکانیزه و به وسیله کارگر کشاورزی خارج شود مشمول مقررات ماده ۲ و تبصره های ۱ و ۲ و ۳ خواهد بود.
  

ماده 2 قانون اصلاحات ارضی

حداکثر مالکیت کشاورزی هر شخص در تمام کشور یک ده شش دانگ خواهد بود، مالکینی که دارای بیش از یک ده هستند می توانند به میل خود ده مورد نظر را از مجموعه دهات متعلق به خود انتخاب نمایند و مازاد بر ششدانگ مزبور بر طبق این قانون تقسیم می شود. اشخاصی که علاوه بر یک یا چند ده شش دانگ دارای املاکی دانگی یا کمتر پراکنده باشند اگر مقدار مالکیت پراکنده آنان معادل یا بیشتر از شش دانگ باشد مخیرند به جای نصاب مندرج در ماده ۲ سهم خود را معادل شش دانگ از مالکیت های پراکنده انتخاب نمایند.

در صورتیکه شخصی املاک پراکنده بیش از شش دانگ داشته باشد می تواند حد اکثر تا مقدار شش دانگ برای خود نگهداری نماید. مالکینی که مشمول تبصره ۱ و ۲ هستند و موظفند تا تاریخ اعلام وزارت کشاورزی دائر به تقسیم مازاد در منطقه مربوط مازاد املاک دانگی پراکنده خود را به زارع یا زارعین ده مربوطه انتقال دهند و الا آنچه مازاد بر حد نصاب باشد بر طبق مقررات این قانون از طرف دولت خریداری و مطابق آیین نامه ای که به تصویب هیئت وزیران خواهد رسید تقسیم خواهد شد.


فروش زمین در اصلاحات ارضی

در صورتيكه مالك بخواهد از اختيارات مندرج در بند ب ماده یک از مواد الحاقي به قانون اصلاحات ارضي استفاده نمايد مي‌تواند ملك‌مزروعي خود را با تراضي به زارعين داخل نسق به فروشد اسناد انتقال پس از رسيدگي و تأييد سازمان اصلاحات ارضي از نظر تشخيص زارعين واقعي ‌تنظيم می شود. بانك اعتبارات كشاورزي و عمران روستايي مكلف است با استفاده از اعتباراتي كه بدين منظور دولت در اختيار آن بانك مي‌گذرد‌، حداقل معادل يك سوم ارزش ملك را به زارعين خريدار كه تقاضا نمايند وام به دهد وام مزبور در موقع تنظيم سند معامله ملك مستقيماً از طرف بانك‌ به مالك فروشنده پرداخت و به حساب بدهي زارع منظور خواهد شد پرداخت.

اصلاح حدود در اصلاحات ارضی

اگر در اثر تغییر وضعیت در مجاورین املاک ثبت شده تغییری در وضع حدود اربعه ملکی که دارای سند مالکیت می‌باشد حاصل شود و یا به عبارت دیگر یک یا چند حد از حدود اربعه ثبت شده‌ای که قبلا به پلاک شخصی محدود شده در اثر تغییر وضع مجاورین به کوچه محدود شود مالک می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای اصلاح حدود نماید.

اصلاح سند در اصلاحات ارضی

براساس روش اجرای ماده ۴۵ آئين نامه قانون ثبت، هرگاه در اثر تغيير وضعيت املاك در اجراي پروژه‌هاي شهرداري يا عقب نشيني، قسمتي از ملك در مسير كوچه يا خيابان يا ميدان قرار گيرد در صورت تقاضاي مالك يا اطلاع اداره ثبت يا اعلام شهرداري، پس از بازديد محل توسط نماينده و نقشه بردار و تطبيق حدود با مجاورين و تهيه نقشه و جلب نظر شهرداري تنظيم صورتمجلس اصلاحي، حدود باقيمانده ملك با قيد طول متراژ و مساحت تعيين و پس از ابطال و ضبط سند مالكيت اوليه در پرونده، سند مالكيت جديد با حدود اصلاحي صادر و ارائه شود.

اجرای ماده ۴۵ آئين نامه قانون ثبت اسناد

با تصويب طرح های هادی و جامع شهرها و نيز در اثر توسعه و تعريض و ايجاد و احداث معابر و خيابان های جديد بسياری از املاک در مسير معابر و خيابان های جديدالاحداث واقع و گاهی کل ملک و يا در بعضی از موارد قسمتی از آن در مسير معابر مذکور واقع می گردند که در اين هنگام ادارات ثبت حسب اطلاع خودشان با اعلام شهرداری و يا مراجعه مالک موظف به اجرای ماده ۴۵ آئين نامه قانون ثبت شامل موارد ذیل است:

• در صورتی که کل ملک قبل از درخواست ثبت در اثر موارد يادشده از بين برود پس از اطلاع واصله که به يکی از طرق فوق الذکر صورت می پذيرد بايستی پس از رسيدگی موضوع و معاينه محل توسط نماينده و نقشه بردار و احراز واقعيت مراتب از بين رفتن ملک در دفتر توزيع اظهارنامه قيد شود.
• اگر ملک ثبت و آگهي های نوبتی و تحديدی آن منتشر و تحديد حدود هم شده باشد ولی سند مالکيت نسبت به آن صادر نشده باشد پس از معاينه محل و تنظيم صورتمجلس مراتب از بين رفتن ملک در اظهارنامه و صورتجلسه تحديدی قيد و به امضاء نماينده و نقشه بردار و مسئول اداره می رسد.
• در صورتی که ملک ثبت دفتر املاک هم شده باشد پس از انجام معاينه محل و تنظيم صورتجلسه لازم مراتب از بين رفتن ملک در ستون ملاحظات دفتر املاک نيز قيد و سند مالکيت هم در صورت ارائه اخذ و باطل و ضميمه پرونده می شود.

معاملات انجام شده بر نسقهای زراعی در اصلاحات ارضی

در قانون اصلاحات ارضی، تجزیه اراضی موضوع این قانون خواه از طریق معاملات و خواه از طریق ارث به قطعات کوچکتر ممنوع و باطل اعلام شده است و نیز در قانون نحوه انتقال اراضی واگذاری به زارعین مشمول قوانین و مقررات اصلاحات ارضی مصوب سال 1351 آمده است که زارعینی که در اجرای قوانین و مقررات اصلاحات ارضی، اراضی و حقابه هایی به آنان منتقل شده یا بشود می توانند با اجازه وزارت تعاون و امور روستاها حقوق خود را در آن اراضی منحصراً به زارع صاحب نسق ساکن محل وقوع اراضی مورد انتقال یه به شرکتهای تعاون روستایی و شرکت های سهامی زراعی مربوط منتقل کنند.

ﻭﺿﻌﻴﺖ ﺛﺒﺘﻲ ﺍﺭﺍﺿﻲ ﻭ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎﻱ ﻓﺎﻗﺪ ﺳﻨﺪ ﺭﺳﻤﻲ

به منظور صدور اسناد مالكيت ساختمان هاي احداث شده بر روي اراضي با سابقه ثبتي كه منشأ تصرفات متصرفان، نيز قانوني است و همچنين صدور اسناد مالكيت براي اراضي كشاورزي و نسقهاي زراعي و باغاتي كه شرايط فوق را دارند لكن به‌علت وجود حداقل يكي از موارد زير، صدور سند مالكيت مفروزي از طريق قوانين جاري براي آنها میسر نمی شود، در هر حوزه ثبتي هيأت يا هيأت هاي حل اختلاف با حضور يک قاضي به انتخاب رئيس قوه قضائيه، رئيس اداره ثبت يا قائم‌مقام وي، و حسب مورد رئيس اداره راه و شهرسازي يا رئيس اداره جهاد كشاورزي يا قائم‌مقام آنان تشكـيل مي‌گردد. هيأت مذكور با بررسي مدارك و دلايل ارائه شده و درصورت لزوم انجام تحقيقات لازم و جلب نظر كارشناس مبادرت به صدور رأي مي‌كند.

• فوت مالك رسمي و حداقل يك نفر از ورثه وي
• عدم دسترسي به مالك رسمي و در صورت فوت وي عدم دسترسي به حداقل يك‌نفر از ورثه وي
• مفقود الاثر بودن مالك رسمي و حداقل يك نفر از ورثه وي
• عدم دسترسي به مالكان مشاعي در مواردي كه مالكيت متقاضي، مشاعي و تصرفات وي در ملك، مفروز است.

شناسایی مرزهای دقیق ملک

هنگامی که تشخیص مرزهای دقیق ملک به مشکلی برمی‌خورد که نقشه کلی از ملک قابل ارائه نباشد، کارشناس یا تیم کارشناسی موظفند بر اساس استانداردهای حدنگاری نقشه، محدوده‌ای از ملک را تعیین کنند که از سه رو به وسیله خیابان، رودخانه یا جاده و عوامل طبیعی مشخص جدا شده باشد. آن‌ها قطعه‌ای که ادعای مالکیت به آن ارائه شده را نشان داده و محدوده مشخص شده را نسبت به نقطه ثابت و غیرقابل تغییر نزدیک‌ترین، به صورت رسمی نشان می‌دهند. در اینجا، نیازی به نقشه کلی از ملک نیست. این تیم پس از بررسی و تهیه نقشه کلی ملک و نمایش قطعه مورد ادعا، رأی صادر می‌کند.

اختلاف در مالکیت عرصه و اعیان

در مناطقی که مالک عرصه و اعیان یکسان نیست و معامله مالکیت اعیان انجام می‌شود، اگر مالک عرصه در حاضری هیأت مالکیت اعیان را تأیید کند، هیأت به درخواست او مراجعه کرده و پس از تأیید تصرفات مالکیتی متقاضی اعیان، رأی صادر می‌کند که مالکیت عرصه و اعیان صادر شود. اگر مالک عرصه حضور نداشته باشد یا مدارک ارائه شده توسط او تأیید نشود، هیأت با حفظ حقوق مالک عرصه، رأی به صدور مالکیت اعیان برای مالک یا مالکان می‌دهد و این مسأله را به اداره ثبت محل برای صدور مالکیت اعلام می‌کند.

مرجع اعتراض به تصمیمات شورای اصلاحات ارضی

شورای اصلاحات ارضی در واقع شورایی است که اراضی کشاورزی را به زارعین صاحب نسق با توجه به میزان استحقاق و سابقه زراعت آنها واگذار میکند. برطبق ماده ۷ قانون اصلاحی اصلاحات ارضی، شورای اصلاحات ارضی به ریاست وزیر کشاورزی و عضویت ۵ نفر از صاحب منصبان مزارع کشاورزی که دارای حداقل سمت مدیر کل یا مدیر عامل باشند تشکیل می شود.


وظایف شورای اصلاحات ارضی

مرجع تشخیص مشمولیت معامله در نقل و انتقال املاک همان شورای اصلاحات ارضی است، تعیین روش کلی و تهیه برنامه، آیین نامه های لازم و نظارت در حسن اجرای وظایفی که در قانون اصلاحات ارضی پیش بینی شده است، چنانچه اشتباهی در تنظیم سند زارعین رخ داده باشد، شورای اصلاحات ارضی رأی به اصلاح، اقاله یا ابطال سند می دهد. با وجود اختلاف ها و ابهامات زیاد در زمینه اصلاحات ارضی، اختیار رسیدگی به پرونده ها به وسیله ی رئیس سازمان امور اراضی به رئیس سازمان جهاد کشاورزی فرستاده می شود.

اعضای شورای اصلاحات ارضی

اعضای شورای اصلاحات ارضی عبارتند از:

• رئیس سازمان امور اراضی.
• معاون سازماندهی و توسعه ی سازمان اموراراضی.
• مدیر کل ساماندهی و تعیین تکلیف اراضی سازمان اموراراضی.
• مدیر کل امور حقوقی سازمان اموراراضی.
• یک نفر صاحب منصب وزارت جهاد کشاورزی با حداقل مقام مدیر کل.

رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور

شماره 702 هیأت عمومی دیوان عالی کشور درخصوص صلاحیت شورای‏‏ اصلاحات ارضی

نسبت به اصلاح اسناد مربوط به نسقهای زراعی، واگذاری اراضی کشاورزی به زارعین صاحب نسق و تشخیص استحقاق و تعیین ‏مقدار زمینی که به هر یک از آنها واگذار می‌شود براساس ضوابط و مقررات خاص قانون ‏اصلاحات ارضی است، و در صورتیکه در نحوه این واگذاری و یا تنظیم سند اشتباهی رخ ‏دهد، برطبق ماده38 آیین‌نامه قانونی مصوب کمیسیون مشترک مجلس شورای اصلاحات ارضی آن را اصلاح می‌نماید. شورای انقلاب اسلامی در ‏‏7/9/1359 با الحاق یک تبصره به آیین‌نامه مذکور و نیز در 13/2/1359 اصلاح تبصره 3 ‏ماده2 لایحه قانونی راجع به تکمیل پاره‌ای از مواد قانون اصلاحات ارضی تلویحاً آن را تأیید ‏نموده‌ است.

جهت عضویت در کانال تلگرام آساک کلیک کنید

ابطال سند رسمی نسق در صلاحیت محاکم عمومی حقوقی است.

تاریخ رای نهایی: 1392/07/27 شماره رای نهایی: 9209970907000475

رسیدگی به اشتباهات قلمی اسناد تنظیمی که متضمن اصلاح سند باشد بدون این‌که به حقوق مکتسبه زارع صاحب نسق خلل وارد نماید در صلاحیت شورای اصلاحات اراضی تجویز گردیده ولی ابطال سند رسمی نسق در صلاحیت محاکم عمومی حقوقی است.

مرجع صالح رسیدگی به دعاوی مربوط به

الزام اداره امور اراضی به تنظیم سند زارعانه

تاریخ رای نهایی: 1391/11/24 شماره رای نهایی: 9109970907000827

دعاوی مربوط به الزام اداره امور اراضی به تنظیم سند زارعانه و انتقال نسق در صلاحیت شورای مستقر در امور اراضی جهاد کشاورزی شهرستان‌ها است.

وکیل امور اراضی گروه حقوقی آساک

وکیل املاک و اراضی تمامی قوانین و مقررات حاکم بر دعاوی ملکی را به خوبی میداند و از آرای وحدت رویه و رویه قضایی حاکم آگاهی کامل دارد. برای بستن هر گونه قرارداد ملکی حتما نیاز به دریافت مشاوره حقوقی ملکی با وکیل ملکی متخصص و با سابقه در این زمینه است. گاهی مشاوره حقوقی با وکیلی که در زمینه دعاوی ملکی، تخصص و تجربه بالایی دارد می تواند از بسیاری از مشکلاتی و زیانهایی که امکان دارد در آینده به وجود آید جلوگیری کند. مراجعه به وکیل املاک همیشه قبل از انعقاد قرارداد به اشخاص توصیه می شود. زیرا که هم هزینه کمتری را برای موکل در بر دارد، هم وی را از طرح دعوا در آینده بی نیاز میکند. وکیل ملکی در انعقاد قرارداد به شکل حقوقی و درست به موکلین کمک مینماید.

سؤالات و مشکلات حقوقی خود در خصوص دعاوی امور اراضی را با وکیل امور اراضی مشهد، وکیل امور اراضی تهران، وکیل امور اراضی کرج، وکیل امور ارضی قم مربوط به وکلای گروه حقوقی آساک مطرح نمائید تا در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگوی شما باشند.