.jpg){kind=logo}
الزام به تنظیم سند رسمی ملک
الزام به تنظیم سند رسمی ملک
18 بهمن1401
.jpg "الزام به تنظیم سند رسمی ملک")
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک یکی از رایجترین دعاوی ملکی در محاکم ایران است. این دعوا معمولاً زمانی پیش می آید که در معاملات خرید و فروش اموال غیر منقول فروشنده به تعهد خود مبنی بر تنظیم و انتقال سند رسمی به نام خریدار پایبند نیست. دلیل عدم انجام تعهد فروشنده نیز معمولا بالا رفتن ارزش ملک در فاصله زمانی انعقاد معامله و تنظیم سند است. دلیل دیگر ممکن است این مساله باشد که تنظیم سند به دلیل موانع قانونی و یا توقیف مال غیر منقول توسط اشخاص ثالث، ممکن نیست.
همچنین عدم حضور خریدار در دفترخانه اسناد رسمی می تواند دلیل دیگری برای عدم تنظیم سند رسمی ملک توسط فروشنده باشد. به هر حال در صورت عدم انجام تعهد قراردادی هر یک از طرفین، طرف مقابل میتواند با مراجعه به مرجع صالح و تقدیم دادخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، انتقال ملک را درخواست کند.
توصیه می شود برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک از وجود افراد مجرب و وکلای متخصص در دعاوی ملکی موسسه حقوقی آساک در این طیف موضوعات بهرهمند شوید. دریافت مشاوره از وکلای متخصص دعاوی کیفری برای بررسی پرونده شما و تطبیق آن با قوانین موجود بسیار کمک کننده است. دریافت مشاوره همچنین موجب کاهش نگرانی شما بابت پرونده خود یا عزیزانتان شده و در وقت و هزینه شما صرفه جویی خواهد شد.
برای دریافت اطلاعات کامل در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی ملک، مراحل الزام به تنظیم سند رسمی ملک، موانع الزام به تنظیم سند رسمی، لایحه الزام به تنظیم سند رسمی و ...کلیک کنید.
برای دریافت اطلاعات کامل در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی ملک، مراحل الزام به تنظیم سند رسمی ملک، موانع الزام به تنظیم سند رسمی، لایحه الزام به تنظیم سند رسمی و ...کلیک کنید.
شرایط لازم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
در مقدمه این مقاله تا حدودی در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک توضیحاتی داده شد. در این قسمت نیز مجددا در خصوص طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک توضیح میدهیم و شرایط لازم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک را بیان میکنیم.
معمولا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک اینگونه ایجاد میشود که ملکی توسط یک قولنامه عادی به خریدار فروخته میشود. سپس مقداری از ثمن معامله، هنگام انعقاد قرارداد به فروشنده پرداخت میشود. بعد از آن طرفین زمانی را برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار مشخص می کنند و توافق میکنند که باقیمانده مبلغ ثمن در زمان تنظیم سند رسمی ملک دریافت شود. گاهی فروشنده از تنظیم سند رسمی ملک به نام خریدار خودداری میکند و اینجاست که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مطرح می شود.
معمولا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک اینگونه ایجاد میشود که ملکی توسط یک قولنامه عادی به خریدار فروخته میشود. سپس مقداری از ثمن معامله، هنگام انعقاد قرارداد به فروشنده پرداخت میشود. بعد از آن طرفین زمانی را برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار مشخص می کنند و توافق میکنند که باقیمانده مبلغ ثمن در زمان تنظیم سند رسمی ملک دریافت شود. گاهی فروشنده از تنظیم سند رسمی ملک به نام خریدار خودداری میکند و اینجاست که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مطرح می شود.
برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک وجود شرایطی لازم است که عبارتند از اینکه:
- یک رابطه قراردادی باید بین طرفین دعوی وجود داشته باشد که مبایعه نامه یا صلح نامه میتواند نشانگر این رابطه باشد.
- فروشنده باید مالک قانونی ملک باشد.
- ملک بایداز نظر قانونی قابل نقل و انتقال بوده و به عنوان مثال در توقیف نباشد.
- در قرارداد منعقده میان طرفین معامله ملکی، فروشنده باید به حضور در دفترخانه اسناد رسمی برای تنظیم سند رسمی ملک متعهد شده باشد.
- خریدار باید در زمانی که با فروشنده توافق نموده است در دفترخانه حضور پیدا کند و مابقی ثمن را به همراه داشته باشد و فروشنده نیز غایب باشد.
در صورت وجود این شرایط است که میتوان در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک به نتیجه رسید. برای دریافت اطلاعات کامل در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی ملک، مراحل الزام به تنظیم سند رسمی ملک، موانع الزام به تنظیم سند رسمی، لایحه الزام به تنظیم سند رسمی و ...کلیک کنید.
.jpg)
نحوه رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
در بخش قبل شرایط لازم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک را بیان نمودیم. در این قسمت از مقاله قصد داریم به بیان چگونگی اقدام جهت طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک و نحوه رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در دادگاهها بپردازیم.
برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان باید به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کند و ضمن ارائه دادخواست با متن مناسب، مدارک مثبت ادعای خویش را به همراه داشته باشد.
پس از ثبت دادخواست توسط دفتر خدمات قضایی، رسیدگی حقوقی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک آغاز خواهد شد که این اقدامات عبارتند از:
برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان باید به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کند و ضمن ارائه دادخواست با متن مناسب، مدارک مثبت ادعای خویش را به همراه داشته باشد.
پس از ثبت دادخواست توسط دفتر خدمات قضایی، رسیدگی حقوقی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک آغاز خواهد شد که این اقدامات عبارتند از:
- انجام تحقیقات و بررسیهای لازم از سوی دادگاه حقوقی برای بررسی وجود شرایط و صحت اطلاعات مندرج در دادخواست؛ مانند احراز مالکیت فروشنده، وجود قرارداد توقیف نبودن ملک و احراز هویت طرفین.
- صدور قرار دستور موقت جهت ممانعت از فروش ملک به درخواست خواهان
در نهایت اگر دادگاه به این نتیجه برسد که معامله منعقده بین طرفین به درستی صورت گرفته و حق با مدعی است، رای به الزام به تنظیم سند رسمی ملک صادر خواهد شد. برای دریافت اطلاعات کامل در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی ملک، مراحل الزام به تنظیم سند رسمی ملک، موانع الزام به تنظیم سند رسمی، لایحه الزام به تنظیم سند رسمی و ...کلیک کنید.
نکاتی مهم در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
در قسمت قبل در مورد نحوه رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اطلاعاتی داده شد. اما برای طرح هر دعوایی توجه به برخی نکات ریز ضروری میباشد که میتواند در سرنوشت یک پرونده تاثیر زیادی داشته باشد. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک از این قاعده مستثنی نیست.
از ای رو در این قسمت از مقاله قصد داریم به بیان نکات مهم طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک بپردازیم.
- ملک باید سابقه ثبت داشته باشد.
- انتقال ملک به دیگری توسط فروشنده؛ انتقال مال غیر محسوب شده و امکان ابطال معامله دوم وجود دارد.
- در صورت فوت فروشنده دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت وراث قابل طرح است.
- قبل از طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک و انجام هر گونه اقدامی توصیه میشود خریدار اظهارنامه ای مبنی بر حضور فروشنده در تاریخ و محل مقرر در قرارداد بدهد.
- در صورت عدم توافق در خصوص زمان و مکان تنظیم سند در قرارداد میان طرفین؛ ارسال اظهارنامه ضروری است.
- ملک مورد نظر باید دارای گواهی پایان کار و پروانه از شهرداری باشد و خریدار باید از این موضوع اطمینان حاصل نماید.
- در قرارداد ی که برای فروش ملک بین خریدار و فروشنده منعقد میشود می توان برای هر روز تأخیر در تنظیم سند از سوی فروشنده یا تأخیر در پرداخت ثمن معامله از سوی خریدار مبلغی را به عنوان وجه التزام و خسارت قراردادی مشخص کرد.
- در این صورت فروشنده علاوه بر التزام به تنظیم سند رسمی ملک، به پرداخت خسارت قرادادی نیز ملزم خواهد شد.
اظهارنامه الزام به تنظیم سند رسمی ملک
همانگونه که در نکات قسمت قبل بیان شد بهتر است که خواهان قبل از هر اقدامی اظهارنامه ای مبنی بر حضور فروشنده در تاریخ و محل مقرر در قرارداد برای فروشنده ارسال کند. البته ارسال اظهارنامه الزام به تنظیم سند رسمی، در صورتی که توافقی در خصوص زمان و مکان مراجعه به دفاتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار صورت نگرفته باشد الزامی است.
خریدار می تواند با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی نسبت به ارسال اظهارنامه و تعیین تاریخ و دفترخانه، از فروشنده بخواهد که نسبت به تنظیم سند در آن تاریخ اقدام نماید.
خریدار می تواند با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی نسبت به ارسال اظهارنامه و تعیین تاریخ و دفترخانه، از فروشنده بخواهد که نسبت به تنظیم سند در آن تاریخ اقدام نماید.
لایحه الزام به تنظیم سند رسمی ملک
شاید با دید عنوان این قسمت این سوال برایتان مطرح شود که لایحه الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟ یا اینکه لایحه الزام به تنظیم سند رسمی از سوی چه کسی مطرح میشود.
در پاسخ به این سوال میتوان گفت پس از اینکه خواهان نسبت به ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت فروشنده اقدام نمود، خوانده می تواند طی لایحهای دلایل و دفاعیات خود را به دادگاه تقدیم نماید. خوانده میتواند برای دفاع از خود به دلایلی همچون ادعاهای شکلی از جمله جعلی بودن مبایعه نامه یا ادعای فسخ یا باطل بودن مبایعه نامه و… استناد کند.
توصیه میشود اگر به طرفیت شما دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مطرح شده و شما خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک هستید، قبل از نوشتن لایحه دفاعیه الزام به تنظیم سند رسمی ملک، حتما از یک وکیل ملکی متخصص برای نوشتن لایحه خود کمک بگیرید. زیرا نوشتن لایحه دفاعیه نیاز به مهارت خاصی دارد که مستلزم وجود تجربه و دانش کافی در خصوص دعاوی ملکی میباشد.
در پاسخ به این سوال میتوان گفت پس از اینکه خواهان نسبت به ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت فروشنده اقدام نمود، خوانده می تواند طی لایحهای دلایل و دفاعیات خود را به دادگاه تقدیم نماید. خوانده میتواند برای دفاع از خود به دلایلی همچون ادعاهای شکلی از جمله جعلی بودن مبایعه نامه یا ادعای فسخ یا باطل بودن مبایعه نامه و… استناد کند.
توصیه میشود اگر به طرفیت شما دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مطرح شده و شما خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک هستید، قبل از نوشتن لایحه دفاعیه الزام به تنظیم سند رسمی ملک، حتما از یک وکیل ملکی متخصص برای نوشتن لایحه خود کمک بگیرید. زیرا نوشتن لایحه دفاعیه نیاز به مهارت خاصی دارد که مستلزم وجود تجربه و دانش کافی در خصوص دعاوی ملکی میباشد.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
به ملکی که چند نفر همزمان در جزء جزء آن شریک باشند و نتوان سهم هریک را جدا از هم تشخیص داد، ملک مشاع میگویند. هیچ یک از شرکا در ملک مشاع نمی توانند قبل از تفکیک ملک، تنظیم سند رسمی را برای سهم خود درخواست کنند. توصیه میشود شرکای ملک مشاع ابتدا نسبت به افراز ملک مشاع اقدام نموده و سهمشان را تفکیک کنند، سپس تنظیم سند رسمی ملک مشاع را از دادگاه تقاضا کنند.
البته اگر تمام شرکا در این خصوص توافق داشته باشند میتوانند تفکیک و تنظیم سند رسمی ملک مشاع را ضمن یک دادخواست مطرح کنند. برای دسترسی به مقاله وکیل افراز+ افراز ملک مشاع/ گروه حقوقی آساک و دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص افراز ملک مشاع کلیک کنید.
اگر یکی از شرکا سهم مشاع خود را بفروشد، خریدار می تواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده سهم فروخته شده کند. در این حالت خریدار ملک باید دادخواست خود را به طرفیت فروشنده و دیگر مالکین رسمی ملک تقدیم دادگاه نماید.
البته اگر تمام شرکا در این خصوص توافق داشته باشند میتوانند تفکیک و تنظیم سند رسمی ملک مشاع را ضمن یک دادخواست مطرح کنند. برای دسترسی به مقاله وکیل افراز+ افراز ملک مشاع/ گروه حقوقی آساک و دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص افراز ملک مشاع کلیک کنید.
اگر یکی از شرکا سهم مشاع خود را بفروشد، خریدار می تواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده سهم فروخته شده کند. در این حالت خریدار ملک باید دادخواست خود را به طرفیت فروشنده و دیگر مالکین رسمی ملک تقدیم دادگاه نماید.
نمونه رای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
رأی دادگاه بدوی
پیرامون دعوای آقای علی خ. فرزند ج. به طرفیت اقای ح. الف. فرزند م. به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی یک واحد اپارتمان قطعه اول از پلاک ثبتی 335 -2269 بخش ده تهران وخسارات دادرسی با توجه به اینکه به موجب قرارداد 92/7/18 خوانده یک واحد آپارتمان را به خواهان فروخته است. متعاقدین به توابع عرفی و قانونی عقد نیز ملتزم می باشد.
خوانده دفاعی در مقابل دعوای خواهان به عمل نیاورده است. همچنین با التفات به پاسخ ثبت اسناد که مالکیت خوانده را در پلاک تایید کرده است. بنابراین دادگاه دعوای خواهان را وارد می داند.
همچنین به استناد مواد 10و219و220 از قانون مدنی و مواد 198و 515 و 519 از قانون آئین دادرسی مدنی، خوانده را به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و انتقال رسمی یک دستگاه آپارتمان جزء پلاک 335-2269 بخش ده تهران و پرداخت مبلغ 2642670 ریال بابت هزینه تمبر دادرسی در حق خواهان محکوم می کند.
این رای غیابی وظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در این دادگاه وسپس ظرف بیست روز قابل اعتراض در دادگاههای تجدیدنظر استان تهران می باشد.
خوانده دفاعی در مقابل دعوای خواهان به عمل نیاورده است. همچنین با التفات به پاسخ ثبت اسناد که مالکیت خوانده را در پلاک تایید کرده است. بنابراین دادگاه دعوای خواهان را وارد می داند.
همچنین به استناد مواد 10و219و220 از قانون مدنی و مواد 198و 515 و 519 از قانون آئین دادرسی مدنی، خوانده را به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و انتقال رسمی یک دستگاه آپارتمان جزء پلاک 335-2269 بخش ده تهران و پرداخت مبلغ 2642670 ریال بابت هزینه تمبر دادرسی در حق خواهان محکوم می کند.
این رای غیابی وظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در این دادگاه وسپس ظرف بیست روز قابل اعتراض در دادگاههای تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رأی دادگاه تجدیدنظر استان
تجدیدنظرخواهی علی خ. به طرفیت ح. الف. نسبت به دادنامه 232/94 صادره از شعبه 35 دادگاه عمومی، عمده اعتراض وی این است که دادنامه می بایست ناظر به 1/5 دانگ کل پلاک ثبتی 2269/335 بخش 10 می شد. در صورتیکه مشار الیه در متن دادخواست دعوی الزام به تنظیم تجدیدنظرخوانده به یک واحد آپارتمان قطعه اول را مطرح کرده است.
با توجه به پاسخ استعلام ثبتی و اینکه در پلاک مرقوم 3 واحد آپارتمان احداث شده است. که مشاعا" بین تجدیدنظرخوانده و فردی به نام فریال کشمردی است. تقسیم نامه ای هم ارائه نشده تا مبین تعلق قطعه اول به تجدیدنظرخوانده باشد. شریک مشاعی هم طرف دعوی قرار نگرفته است.
بنابراین دادنامه مذکور شایسته تایید نیست. با شقوق ماده 348 قانون آئین دادرسی مدنی منطبق بوده ودر خور نقض است. چون در صدور آن مقررات و موازین قانونی ملحوظ نظر واقع نشده است. فلذا ضمن نقض دادنامه مورد اعتراض و به استناد ماده 358 همان قانون قرار رد دعوی صادر واعلام می گردد. رای صادره قطعی است.
طبق رای فوق در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، چنانچه ملک موضوع دعوی درمالکیت مشاع خوانده و فرد دیگری باشد، مادامی که تقسیم نامه ای ارائه نشود تا مبین تعلق قطعه موضوع دعوی به خوانده باشد و شریک مشاعی وی هم طرف دعوی قرار نگرفته باشد، قرار رد دعوی صادر میشود.
با توجه به پاسخ استعلام ثبتی و اینکه در پلاک مرقوم 3 واحد آپارتمان احداث شده است. که مشاعا" بین تجدیدنظرخوانده و فردی به نام فریال کشمردی است. تقسیم نامه ای هم ارائه نشده تا مبین تعلق قطعه اول به تجدیدنظرخوانده باشد. شریک مشاعی هم طرف دعوی قرار نگرفته است.
بنابراین دادنامه مذکور شایسته تایید نیست. با شقوق ماده 348 قانون آئین دادرسی مدنی منطبق بوده ودر خور نقض است. چون در صدور آن مقررات و موازین قانونی ملحوظ نظر واقع نشده است. فلذا ضمن نقض دادنامه مورد اعتراض و به استناد ماده 358 همان قانون قرار رد دعوی صادر واعلام می گردد. رای صادره قطعی است.
طبق رای فوق در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، چنانچه ملک موضوع دعوی درمالکیت مشاع خوانده و فرد دیگری باشد، مادامی که تقسیم نامه ای ارائه نشود تا مبین تعلق قطعه موضوع دعوی به خوانده باشد و شریک مشاعی وی هم طرف دعوی قرار نگرفته باشد، قرار رد دعوی صادر میشود.
سوالات متداول
- هزینه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک چقدر است؟
الزام به تنظیم سند رسمی ملک زیر مجموعه دعاوی مالی است و هزینه دادرسی آن بر مبنای قیمت منطقه ای ملک احتساب می گردد.
- رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در صلاحیت کدام مرجع است؟
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می باشد.
- آیا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد املاکی که پایان کار ندارند قابل طرح است؟
خیر ملک باید دارای پایان کار و صورت مجلس تفکیکی باشد. در غیر این صورت تنظیم سند رسمی ملک میسر نیست.
.jpg)
کلام آخر
استفاده از مشاوره حقوقی و وکیل متخصص و باتجربه در تمام مراحل رسیدگی پرونده های حقوقی و کیفری از اهمیت زیادی برخوردار است. زیرا با انتخاب وکیل و مشاوره حقوقی قبل از هر اقدام قانونی در وقت و هزینه های دادرسی صرفه جویی میشود و حق و حقوق موکل ضایع نمی شود. در مورد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مراجعه به وکیل ملکی با تجربه موجب میشود در شرایطی که فروشنده از انتقال و تنظیم سند خودداری میکند وکیل ملکی با حضور مامور دادگاه سند رسمی را به نام خریدار بزند.
مراجعه به وکیل ملکی با تجربه همچنین سبب میشود نیازی به حضور خریدار در دادگاه نباشد. وکیل متخصص در دعاوی ملکی، خساراتی که در قرارداد پیش بینی شده است را به سرعت از فروشنده طلب می کند. و در تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی با رعایت برخی نکات از جمله توجه به وضعیت پلاک ثبتی از حیث در رهن یا بازداشت بودن و… در صرفه جویی وقت و همچنین کاهش هزینه شما تاثیر بسزایی خواهد داشت.
مراجعه به وکیل ملکی با تجربه همچنین سبب میشود نیازی به حضور خریدار در دادگاه نباشد. وکیل متخصص در دعاوی ملکی، خساراتی که در قرارداد پیش بینی شده است را به سرعت از فروشنده طلب می کند. و در تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی با رعایت برخی نکات از جمله توجه به وضعیت پلاک ثبتی از حیث در رهن یا بازداشت بودن و… در صرفه جویی وقت و همچنین کاهش هزینه شما تاثیر بسزایی خواهد داشت.
گروه وکلای حقوقی آساک مجموعه ای متخصص از وکلای دادگستری، اساتید دانشگاهها و حقوقدانان می باشد که با ارائه مشاوره های تخصصی، قبول وکالت و مشاوره در دعاوی حقوقی را بر عهده می گیرند.
سوالات و مشکلات حقوقی خود را با وکیل دادگستری تهران، وکیل دادگستری مشهد، وکیل دادگستری قم، وکیل دادگستری کرج مربوط به وکلای گروه حقوقی آساک مطرح نمائید تا در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگوی شما باشند.
نظرات
ارسال نظر