• انتخاب وکیل مناسب: انتخاب یک وکیل حرفه‌ای با تخصص در زمینه مدیریت پیمان امری بحرانی است. وکیل شما باید دارای تجربه و دانش لازم در زمینه قوانین و مقررات مربوط به پیمان‌ها باشد. این تخصص و تجربه به وکیل امکان می‌دهد در مدیریت پیمان‌ها به شما راهنمایی کند و در حل اختلافات کمک کند.
• بررسی دقیق قراردادها: بررسی دقیق و صحیح قراردادهای پیمان با توجه به جنبه‌های حقوقی و مالی آنها بسیار اهمیت دارد. وکیل حرفه‌ای شما می‌تواند قراردادهای پیمان را به دقت مورد بررسی قرار داده و نقاط ضعف و قوت آنها را شناسایی کند. این اقدام به شما اطمینان می‌دهد که حقوق و تعهدات شما به درستی تعیین شده‌اند.
• مذاکره و تعیین شرایط: وکیل حرفه‌ای می‌تواند به عنوان نماینده شما در مذاکرات با طرف مقابل عمل کند و از حقوق و منافع شما در قرارداد مطمئن شود. وکیل با استفاده از تجربه و مهارت‌های خود می‌تواند شرایط مطلوبی را برای شما به‌دست آورده و به تسهیل فرآیند مذاکره کمک کند.
• حل اختلافات: در صورت بروز اختلافات در مدیریت پیمان، وکیل حرفه‌ای می‌تواند به عنوان واسطه بین شما و طرف مقابل عمل کند و به حل آنها کمک کند. او می‌تواند با استفاده از دانش حقوقی خود به شما راهنمایی کند و به دستیابی به راه حلی منصفانه و منطقی کمک کند.
• مشاوره حقوقی: وکیل حرفه‌ای می‌تواند به شما مشاوره حقوقی در زمینه مسائل مرتبط با پیمان‌ها ارائه دهد. او می‌تواند در خصوص حقوق و تعهدات شما، روند قانونی و راهکارهای حل اختلافات مرتبط با پیمان‌ها به شما راهنمایی کند.

با انتخاب وکیل حرفه‌ای مناسب و بهره‌گیری از خدمات وی در مدیریت پیمان‌ها، فرآیند پیمان‌ها بهبود یافته و به شما کمک می‌کند تا به نتایج موفقیت‌آمیزی دست یابید. وکیل به عنوان نماینده و طرفدار شما در مذاکرات و قراردادها عمل می‌کند و از حقوق و مصالح شما به صورت حرفه‌ای مراقبت می‌کند.

شرایط قرارداد مدیریت پیمان

مدیریت پیمان یکی از انواع قراردادهای پیمانکاری است که توجه به مزایای آن، مفاد و نکات آن در حوزه قراردادهای پیمانکاری از اهمیت زیادی برخوردار می باشد. در قراردادهایی که کارفرما توانایی پرداخت هزینه های پروژه را داشته باشد، قرارداد مدیریت پیمان به صرفه تر است.
در این مقاله به موضوعات ذیل پرداخته شده است:

• تعریف مدیریت پیمان.
• هزینه ها در مدیریت پیمان.
• مزایای مدیریت پیمان.
• عوامل موثر در تعیین درصد مدیریت پیمان.
• میزان در صد مدیریت پیمان.
• شرایط موثر در درصد مدیریت پیمان.
• نمونه قرارداد مدیریت پیمان.
• وکیل قرارداد پیمانکاری گروه حقوقی آساک.

تعریف مدیریت پیمان

مدیریت پیمان (Management Contracting) همان طور که از نامش بر می آید، روشی است که در آن کارفرما، یک شرکت یا یک شخص را تعیین می کند تا مدیریت اجرای پروژه را بر عهده بگیرد. بنابراین تعیین روش های اجرای پروژه و تعیین چارت سازمانی و استخدام نیروها بر عهده پیمانکار است.

هزینه ها در مدیریت پیمان

در این روش پیمانکار یا شخص، بابت مدیریت پروژه درصدی از هزینه های انجام شده را دریافت می دارد. این هزینه ها معمولاً شامل هزینه تهیه موارد قرارداد و هزینه اجرا می باشد. ولی قبل ازهزینه های صورت گرفته باید توافق طرفین درنظر گرفته شود. این پیمان به سود طرفین می باشد. چون کارفرما هیچ بالاسری به پیمانکار پرداخت نمی کند، فقط هزینه موارد لازم در قرارداد، مدیریت طرح، نیروی انسانی و ماشینی را پرداخت میکند. بنابراین در هزینه پیمان صرفه جویی می شود. از طرفی دیگر پیمانکار هزینه ای بابت اجرا پرداخت نمی کند و تعهدات را بر عهده نمی گیرد و فقط به خاطر تخصص در مدیریت سودی به صورت درصدی از کل هزینه ها دریافت می دارد. سرعت و کیفیت ساخت پروژه در روش مدیریت پیمان نسبت به روشهای دیگر بالاتر است.

مزایای مدیریت پیمان

در صورتیکه مدیریت پیمان در اواسط فاز طراحی و یا زودتر به کار گرفته شود، با ادغام شدن درون تیم طراحی و هماهنگی با تیم طراح قادر خواهد بود تجربیات و مهارتها مربوط به ساخت را در طراحی ها اعمال نماید تا منجر به:

• کاهش زمان؛
• هزینه، اجرایی شدن بهتر طرحها؛
• افزایش امکان آنالیز مهندسی ارزش در مراحل طراحی و ساخت شود.

مدیریت پیمان مانند عضوی از تیم کارفرما، تمایلات سودجویانه پیمانکاری ندارد و تنها هدفش جلب رضایت کارفرما و حفظ منافع آن است. در این روش رقابت شدیدی مابین پیمانکاران ساخت ایجاد میشود. زیرا کار به بسته های کوچکتری تقسیم شده است و پیمانکاران با انجام صحیح و به موقع آن، سعی در به دست آوردن بسته های کاری بیشتری دارند.

عوامل موثر در تعیین درصد مدیریت پیمان

درصد مدیریت پیمان در پروژه های مختلف با توجه به عواملی متفاوت تعیین میشود. این تفاوت در هزینه درصد مدیریت پیمان، به عنوان مثال در پروژه های ساخت ویلا یا ساخت ساختمان، با توجه به حجم کار و نوع قراردادی که بین دو طرفین منعقد می‌شود، قطعاً بر میزان درصد و حق‌الزحمه مجری و پیمانکار ساختمان، یک رابطه مستقیم دارد.
پس با این حساب هر چه حجم کار کمتر و یا بیشتر شود، بسته به حجم کار اضافه شده یا کم شده، میزان درصد مدیریت پیمان نیز کمتر و یا بیشتر میشود. علت اصلی تفاوت در درصد مدیریت پیمان این است که وقتی که حجم کار خیلی زیاد باشد و میزان توافق حق مدیریت کمتر و یا حتی نصف حق مدیریت پیمان در یک کار کوچک باشد، باز هم به نسبت سود بیشتری را برای مدیر پیمان دارد.

میزان در صد مدیریت پیمان

• معمولا عرف و یا درصد مدیریت پیمان در پروژه ساختمان حدوداً ۱۰ الی ۱۷ درصد می باشد.
• همچنین عرف و یا درصد مدیریت پیمان در پروژه ویلایی حدوداً ۱۵ الی ۲۲ درصد می‌باشد.

مسائل دیگری در تغییر درصد مدیریت پیمان تاثیر خواهد گذاشت .به طورکلی عرف درصد مدیریت پیمان با توجه به شرایط خاص ساختمان و پروژه ها با هم متفاوت خواهد بود.
شرایط موثر در درصد مدیریت پیمان
شرایطی که در تعیین میزان درصد مدیریت پیمان موثر است شامل موارد ذیل می باشد:

• نوع توافق بین طرفین قرارداد که در آن تأمین مصالح هم برعهده مدیریت پیمان باشد یا نباشد.
• ساده بودن و یا پر پیچ وخم بودن، نوع نقشه‌های پلان ساختمان، طراحی نما.
• نوع وظایفی که به پیمانکار محول می‌شود با توجه به نوع توافق و قرارداد پیمان.
• دور بودن و یا نزدیک بودن مسیر رفت ‌وآمد برای پیمانکاران و کارگران و همچنین دسترسی‌های لازم به شهر جهت خرید مصالح و لوازم ساختمانی مورد نیاز پروژه برای پیمانکاران، ایاب و ذهاب کارگران و به طورکلی میزان امکانات برای پرسنل و کارگران.
• شرایط آب و هوایی تاثیر بسزایی در تعیین و تغییر درصد مدیریت پیمان دارد.

نمونه قرارداد مدیریت پیمان

ماده 1- طرفین قرارداد:

قرارداد حاضر به همراه شرایط عمومی، شرایط خصوصی دیگر اسناد و مدارک منضم به آن که مجموعاً قرارداد واحد محسوب و غیرقابل تفکیک است در تاریخ ………………. بین …………………… که در این قرارداد کارفرما نامیده می شود از یک طرف و ………………………. که در این قرارداد به طور اختصار مدیرنامیده می شود از طرف دیگر، به شرح زیر منعقد گردید.

ماده 2- موضوع قرارداد:

عبارت است از مدیریت فنی ………….. اجرایی …………. مالی ………….. اداری …………..به منظور مدیریت اجرایی کامل تمامی عملیات ساختمانی (ابنیه و تأسیسات مکانیکی و تأسیسات برقی، محوطه سازی، حصارکشی، راه اندازی و تحویل …………………. مدیریت اجرایی بخش یا بخشهای…………………شامل. …………………….به استثاء............................. مطابق نقشه ها و مدارک و مشخصات که به رؤیت و امضای مدیر رسیده و یک نسخه آن نزد مدیر است و دو نسخه دیگر تحویل کارفرما و ناظر شده است.

ماده 3- مدت قرارداد:

مدت قرارداد ……… ماه است و تاریخ شروع کار همان تاریخ پرداخت مبلغ تنخواه گردان است. مدت قرارداد تابع تغییر مقادیر کار و کارهای جدید به شرح مندرج در شرایط عمومی و خصوصی این قرارداد می باشد.

ماده 4- محل اجرای کار:

محل اجرای کار واقع در ……………………………………… است که به رؤیت مدیر رسیده و از موقعیت و وضعیت آن آگاهی کامل یافته است.

ماده 5- تعهدات طرفین:

الف: تعهدات مدیر:

• مدیرموظف است با توجه به نقشه ها و مشخصات فنی و اجرایی، هزینه های اجرایی پروژه را برآورد اولیه نماید و پس از تأیید کارفرما شروع به عملیات اجرایی نماید.
• مدیرامین کارفرما بوده و متعهد است در تمام مراحل اجرای ساختمان رعایت ضابطه و صلاح کارفرما بنماید.
• مسئولیت تمامی عملیات اجرایی ساختمان، تعیین پیمانکاران برای هر یک از قسمت های ساختمان و عقد قرارداد با آن ها به عهده مدیر است.
• تهیه و خرید کلیه مصالح و خرید یا اجاره لوازم و ابزار و ماشین آلات مورد نیاز به هزینه کارفرما.
• اقدام برای اخذ انشعابات آب، برق، گاز و غیره به نمایندگی و به هزینه کارفرما.
• نظارت کامل و دقیق و ایجاد هماهنگی های لازم در اجرای به موقع و صحیح ساختمان.

• تهیه صورت هزینه های انجام شده با تأیید مهندس ناظر حداکثر هر 15 روز یکبار و ارائه آن به صاحب کار.
• مدیرموظف است یک نسخه از قراردادهای منعقده با پیمانکاران و پیمانکاران جزء را به کارفرما تحویل دهد.
• تمامی پرداخت ها به پیمانکاران و پیمانکاران جزء باید بر اساس درصدهای پیشرفت کار صورت گیرد.
• مدیر از زمان تحویل کارگاه تا تاریخ تحویل موقت ساختمان به کارفرما، مسئولیت نگهداری و حراست از ساختمان و اجناس خریداری شده موجود در محل ساختمان را به هزینه کارفرما به عهده دارد.
• مدیر موظف است بیمه ماهانه و بیمه حوادث کارگران و تمامی عوارض و حقوق دولتی متعلقه را طبق مقررات مربوط و پس از تأیید کارفرما پرداخت و پس از خاتمه کار مفاصاحساب بیمه و سایر پرداختی ها را به کارفرما تحویل دهد.
• مدیر تحت هیچ شرایطی حق واگذاری موضوع این قرارداد را به شخص دیگر ندارد.

ب: تعهدات کارفرما:

- پرداخت تمامی هزینه های مندرج در این قرارداد به عهده کارفرما است مگر مواردی که در شرایط خصوصی پیمان معین می گردد.
- کارفرما متعهد است ظرف 10 روز تمامی صورت حساب هایی را که توسط مدیر تهیه شده و به تأیید مهندس ناظر رسیده بررسی و پرداخت کند.
- مدیر به منظوراخذ انشعابات آب، برق، گاز و غیره و مراجعه به مراجع رسمی و دولتی را متناسب با برنامه زمان بندی و حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ درخواست مدیر به عمل آورد.

ماده 6- حق الزحمه مدیر و نحوه پرداخت آن:
الف- حق الزحمه مدیر ………. درصد از هر صورت هزینه ای می باشد که مدیر در طول مدت قرارداد جهت اجرای ساختمان تهیه و ناظر هماهنگ کننده آن را تأیید کرده است. آن دسته از هزینه هایی که به آن درصدی تعلق نمی گیرد و یا درصد دیگری تعلق می گیرد باید در شرایط خصوصی پیمان مشخص شود. در غیر این صورت، تمامی هزینه های انجام شده مبنا برای محاسبه حق الزحمه قرار خواهد گرفت.
ب- پس از محاسبه هر صورت هزینه، مبلغ کارکرد طی هر دوره محاسبه و سپس ………. درصد آن به عنوان کارمزد توسط کارفرما به مدیر پرداخت می شود.
ج- از هر کارمزد مدیر …………… درصد به عنوان تضمین حسن انجام کار کسر می گردد که پس از قرارداد و پایان دوره تضمین به وی پرداخت خواهد شد.
د- پرداخت مالیات و کسورات قانونی که به حق الزحمه مدیر تعلق می گیرد به عهده مدیر می باشد.

ماده 7- تنخواه گردان:

کارفرما مبلغ ………….. ریال به عنوان تنخواه گردان در اختیار مدیر قرار می دهد که پس از ارائه صورت هزینه ها و فاکتور های مربوطه و تأیید مهندس ناظر هماهنگ کننده، تنخواه گردان بعدی تا سقف مبلغ مذکور محاسبه و توسط کارفرما به مدیر پرداخت می شود.
تبصره: مدیر در زمان اخذ مبلغ اولین تنخواه گردان ……………. (تضمین مورد قبول کارفرما) معادل مبلغ دریافتی به عنوان تضمین در اختیار کارفرما قرار می دهد که پس از انجام اجرایی ساختمان و همزمان با تحویل آن، به مدیر مسترد می گردد.

ماده 8- مهندسان ناظر:

نظارت براجرای ساختمان برعهده.....................
به نشانی.....................................................
ناظرهماهنگ کننده............................
به نشانی.........................................................می باشد که از طرف کارفرما به مدیر معرفی شده اند. درصورتیکه بعداً به هر دلیل هر یک از مهندسان ناظر تغییر کند، کارفرما موظف است حداکثر ظرف 15 روز مهندس ناظر جدید را کتباً به مجری معرفی نماید.

ماده 9 - شرایط ، مسئولیت ها، اختیارات، عمومات:
شرایط، تعهدات، اختیارات و مسئولیت های طرفین قرارداد و سایرعمومات قرارداد به شرح مواد 1 الی آخر شرایط عمومی قرارداد برای قراردادهای اجرای ساختمان می باشد.