یکی از مسائل مهمی که می تواند در امور دعاوی فروش ملک مشاع بسیار موثر و راه گشا باشد، حضور یک وکیل متخصص ملکی می باشد. اگر به دنبال کسب دانش در خصوص مال مشاع و همچنین حکم و شرایط فروش مال غیر می باشید؛ در این صفحه ما را دنبال نمائید. وکیل فروش ملک مشاع یا افراز آن و ابطال فروش مال مشاع در واقع وکیل ملکی متخصص در حوزه ملک مشاع می باشد که باید دارای تخصص، تجربه و درصد موفقیت بالا در این مورد پرونده ها باشد.

ابطال فروش مال مشاع

بر طبق قانون مدنی، فروش مال مشاع منوط به اجازه و رضایت همه شرکا است. درنتیجه هر معامله‌ای تا قبل از تقسیم مال یا کسب رضایت همه مالکین، معامله فضولی می باشد. بر همین اساس هر کدام از شرکا فارغ از میزان سهم خود، می‌تواند برای تقسیم مال درخواست بدهد. برای فروش مال مشاع در اولین قدم باید توسط شرکا برای افراز و تقسیم مال درخواست داده شود.

درصورتی که با نظر کارشناس مال قابلیت تفسیم نداشته باشد، گواهی عدم افراز صادر می‌شود و مالکین می‌توانند به واسطه دادگاه مال مشاع را بفروشند. درخواست فروش مال غیر منقول مشاع در دادگاه محل وقوع مال مطرح می‌شود. درخواست فروش ملکی که در رهن است، قابل قبول نیست. پس از دستورفروش، ملک مشاع در بخش اجرای احکام توسط کارشناس قیمت‌گذاری می‌شود و در صورتی که شرکا به قیمت تعیین شده اعتراض نداشته باشند، آگهی مزایده منتشر می‌شود و مبلغ حاصل از فروش میان مالکان تقسیم می‌شود.

جهت عضویت در اینستاگرام آساک کلیک کنید

در این مقاله به موضوعات ذیل پرداخته شده است:

• فروش مال مشاع
• تقسیم مال مشاع، تقسیم به افراز، تقسیم به تعدیل، تقسیم به رد
• مرجع صالح رسیدگی به تقاضای فروش مال مشاع
• فروش مال مشاع بدون رضایت و اجازه شریک
• ابطال تقسیم مال مشاع
• هزینه دادرسی ابطال تقسیم مال مشاع
• فروش مال مشاع، بدون هماهنگی سایر شرکاء و امکان طرح دادخواست خلع ید نسبت به ملک مشاع
• فروش ملک مشاع با سند عادی
• رأی وحدت رویه شماره ۳۵۳۰
• راي وحدت رويه در خصوص فروش مال مشاع
• رأی و‌حدت‌ رو‌یه شماره 29 59 دیوان عالی کشور درخصوص اختلاف در صلاحیت در خصوص دعوای افراز املاک مشاع
• نظریه مشورتی قوه قضائیه شماره ۲۳۱۵/۷
• نظریه مشورتی قوه قضائیه شماره ۱۶۱/۹۴/۷
• نظریه مشورتی قوه قضائیه شماره ۷۶۹۱/۷
• نمونه دادخواست دعوای فروش مال مشاع
• وکیل متخصص امور ملکی گروه حقوقی آساک

فروش مال مشاع

بر طبق قانون مدنی، دخل و تصرف در مال مشاع منوط به اجازه و رضایت همه شرکا است. درنتیجه هر معامله‌ای تا قبل از تقسیم مال یا کسب رضایت همه مالکین، معامله فضولی می باشد. بر همین اساس هر کدام از شرکا فارغ از میزان سهم خود، می‌تواند برای تقسیم مال درخواست بدهد. برای فروش مال مشاع در اولین قدم باید توسط شرکا برای افراز و تقسیم مال درخواست داده شود. درصورتیکه با نظر کارشناس مال قابلیت تفسیم نداشته باشد، گواهی عدم افراز صادر می‌شود و مالکین می‌توانند به واسطه دادگاه مال مشاع را بفروشند. به مال مشاعی که امکان تقسیم آن وجود نداشته باشد مال غیرقابل افراز می‌گویند.

تقسیم مال مشاع

مال مشاع به مالی گفته می‌شود که حقوق مالکین متعدد در آن به نحوه اشاعه جمع شده است. ممکن است اختیاری یا قهری باشد از شرکت یا شراکت اختیاری می‌توان به نتایج عقود مانند خرید یک قسمت از قطعه زمین مشاعی اشاره کرد که به صورت ارادی و با اختیار صورت می‌پذیرد. اما اشاعه در حالت اجباری، بدون اراده و قصد و اختیار مالکین مشاعی است که مصداق بارز آن اموال موروثی است.

مال مشاعی را به سه حالت می‌توان تقسیم نمود.

• تقسیم به افراز
• تقسیم به تعدیل
• تقسیم به رد

تقسیم به افراز

افراز به معنی جداکردن سهم هریک از مالکین مشاعی از ملک مشترک می‌باشد که یا به صورت توافق و تراضی یا با اجبار صورت می‌پذیرد. هر شریکی می‌تواند برای رهایی از حالت شراکت درخواست افراز و تقسیم را به مرجع ذی‌صلاح بدهد مگر اینکه ممنوعیت قانونی یا قراردادی داشته باشد.
در تقسیم به افراز:

• از عین هر نوع مال مشاعی، به هر شریک، معادل سهم خودش می‌رسد.
• نیاز به ارزیابی و قیمت‌ گذاری مال مشاعی نیست.

تقسیم به تعدیل

در صورتی است که مال مشاعی از نظر اجزاء ارزش واحد و یکسانی نداشته باشد. مانند اینکه یک قطعه زمین قسمت روبرو اتوبان آن ارزش بالاتری از قسمت های دیگر آن داشته باشددر این نوع تقسیم کارشناس مبنا را مساحت قطعه زمین قرار نمی‌دهد بلکه ارزش زمین مؤثر در مساحت زمین خواهد بود؛ یعنی قسمت‌های ارزان را از لحاظ مساحت وسیع‌تر می‌گیرد تا برابری کند.
در تقسیم به تعدیل:

• از عین هر نوع مال مشترک به هر شریک معادل سهم ایشان نمی‌رسد ممکن است مساحت بیشتر یا کمتر باشد.
• همه شرکا از عین مال مشترک سهم می‌برند.
• لازمه و مقدمه تقسیم به تعدیل ارزیابی و قیمت‌گذاری مال مشاعی می‌باشد.

تقسیم به رد

همیشه کم یا زیاد کردن مساحت مال مشاع توازن برای تقسیم ایجاد نمی‌شود لاجرم برای تعادل‌سازی باید وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم‌ها اضافه گردد تا شخصی که سهام کمتری به ایشان در تقسیم خواهد رسید. با دریافت آن اضافی مشخص، سهام وی نیز از نظر ارزشی معادل سهام دیگر شرکاء شود.

در تقسیم به رد:

• ممکن است بعضی از شرکا از عین مال مشترک سهم نبرند.
• از عین مال مشترک هرکدام معادل سهام خود را نمی‌گیرند.
• لازم و مقدمه تقسیم به رد ارزیابی و قیمت‌گذاری مال مشاعی می‌باشد.

مرجع صالح رسیدگی به تقاضای فروش مال مشاع

درخواست فروش مال غیر منقول مشاع در دادگاه محل وقوع مال مطرح می‌شود. درخواست فروش ملکی که در رهن است، قابل قبول نیست. پس از دستورفروش، ملک مشاع در بخش اجرای احکام توسط کارشناس قیمت‌گذاری می‌شود و در صورتی‌که شرکا به قیمت تعیین شده اعتراض نداشته باشند آگهی مزایده منتشر می‌شود و مبلغ حاصل از فروش میان مالکان تقسیم می‌شود.

فروش مال مشاع بدون رضایت و اجازه شریک

در صورتیکه هر یک از شرکا به فروش مال مشاع مبادرت کند، معامله صورت گرفته نسبت به سهم او صحیح و نسبت به سهم سایر شرکا فضولی است. در چنین حالتی شرکا باید این معامله فضولی را قبول یا رد کنند. اگر شریک مال مشاع تنها قسمت مربوط به خود را بفروشد، معامله او صحیح است اما برای سایر شرکا حق شفعه ایجاد می‌شود. به عبارت دیگر سایر شرکا می‌توانند مبلغ پرداخت شده توسط خریدار را به او بپردازند و مالک سهم فروخته شده شوند.

ابطال فروش مال مشاع

اگر شریکی سهم خود را بفروشد، برای سایر شرکا امکان ابطال معامله وجود ندارد و آن‌ها می‌توانند از حق شفعه خود استفاده کنند. اما اگر مال مشاعی قابل افراز و تقسیم بوده باشد و با این حال یکی از شرکا آن را فروخته باشد، می‌توان برای ابطال فروش مال مشاع درخواست داد. ممکن است از سوی شرکا برای ابطال دستور فروش مال مشاع درخواست داده شود. اصولا زمانی برای ابطال این دستور درخواست داده می‌شود که تشریفات قانونی اجرا نشده باشد و یا فرد ثالثی به فروش اعتراض داشته باشد.

ابطال تقسیم مال مشاع

در برخی موارد ممکن است شرکا بعد از اینکه مال مشاع را با تراضی میان یکدیگر تقسیم کردند، از نتیجه کار ناراضی و خواهان بازگشت به وضعیت مشاع باشند. در صورت توافق همه شرکا، امکان ابطال تقسیم‌نامه وجود دارد که موجب باطل شدن سند مالکیت صادر شده برای هر کدام از مالکان میشود. در صورتیکه ‌ تقسیم مال مشاع منجر به تضییع حقوق یکی از شرکا شده باشد، تقسیم‌نامه به حکم دادگاه ابطال می‌شود. برای مثال حقی پیش از تقسیم وجود داشته که بعد از افراز ضایع شده است و یا تقسیم به درستی صورت نگرفته و سهم شرکا به درستی قسمت نشده باشد. متقاضی طرح دعوا در خصوص دستور فروش ملک مشاع باید دادخواست فروش ملک و سایر مدارک را در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کند تا درخواست او به یکی از مراجع و محاکم حقوقی ارجاع شود.

فروش ملک مشاع با سند عادی

ممکن است ملکی فاقد سابقه ثبتی باشد و به صورت مشاع تحت مالکیت دو یا چند نفر باشد. افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتیکه مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌ را افراز می کند. املاک فاقد سابقه ثبتی مشمول قانون مذکور نیستند و به نظر ما حتی اگر این املاک به طور رسمی مورد انتقال قرار گیرند، نمی توان از طریق قانون افراز و فروش املاک مشاع خواهان افراز آنها شد و رسیدگی به تقسیم و فروش این املاک در صلاحیت دادگاه حقوقی محل وقوع ملک می باشد.

رأی وحدت رویه شماره ۳۵۳۰

نظر به اینکه قانونگذار به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقودالاثر و رعایت مصلحت آن‌ها طبق قسمت اخیر ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی مقرر داشته است که در تقسیم ترکه اگر بین وراث محجور یا غایب باشدتقسیم ‌توسط نمایندگان آن‌ها در دادگاه به عمل آید و با توجه به ماده ۳۲۶ همین قانون که به‌موجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم ترکه در مورد تقسیم سایر اموال نیز جاری خواهد بود.و نظر به اینکه ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع که قانون عام است و بر طبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آن‌ها خاتمه یافته است.در صلاحیت واحد ثبتی محل شناخته شده، علی‌الاصول ناسخ ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی که قانون خاص است نیست.

راي وحدت رويه در خصوص فروش مال مشاع

تاریخ رای: 1390/11/11

لزوم ايجاد راي وحدت رويه در خصوص فروش مال مشاع با تصويب قانون افراز و فروش املاک مشاع و آئين نامه اجرائي قانون مذکور، رسيدگي به درخواست افراز املاکي که جريان ثبتي آنها به پايان رسيده در صلاحيت اداره ثبت اسناد و املاک قرارگرفت .

-با تصويب قانون افراز و فروش املاک مشاع و آئين نامه اجرائي قانون مذکور، رسيدگي به درخواست افراز املاکي که جريان ثبتي آنها به پايان رسيده در صلاحيت اداره ثبت اسناد و املاک قرارگرفت . اداره ثبت پس از طي مراحل قانوني و کسب نظر شهرداريها وفق ماده 154 قانون ثبت اقدام صدور نظريه اداره ثبت داير بر عدم امکان افراز و يا افراز پلاک می کند.

هر يک از شرکاء مشاعي حق دارند در مدت ده روز از اين نظر به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک شکايت برده و اعتراض خود را اعلام کنند. در صورت عدم وصول هرگونه اعتراض درمهلت قانوني و يا وصول اعتراض و صدور حکم قطعي دال بر عدم امکان افراز، هر يک از شرکاء مشاعي حق دارند طبق مندرجات ماده 4 از دادگاه محل وقوع ملک صدور دستور بر فروش ملک را داشته باشند.

رأی و‌حدت‌ رو‌یه شماره 29 59 دیوان عالی کشور درخصوص اختلاف در صلاحیت در خصوص دعوی افراز املاک مشاع

قانونگذار برای حفظ حقوق محجورین و غایب مفقودالاثر و رعایت مصلحت آنها طبق قسمت اخیر ماده 313 قانون امور حسبی مقرر داشته است که در تقسیم ترکه اگر بین و‌راث محجور یا غایب باشد تقسیم به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به‌عمل آید.

برطبق ماده 326 همین قانونکه به موجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم ترکه در مورد تقسیم سایر اموال نیز ساری خواهد بود و نظر به اینکه ماده او‌ل قانون افراز و فرو‌ش املاک مشاع که قانون عام است و برطبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است در صلاحیت و‌احد ثبتی محل شناخته شده علی‌الاصول ناسخ ماده 313 قانون امور حسبی که قانون خاص است نمی‌باشد.

نظریه مشورتی قوه قضائیه شماره ۲۳۱۵/۷

تاریخ نظریه:12/04/1386

دستور فروش ملک مشاع قطعی و لازم الاجرا و غیر قابل تجدید نظر خواهی است و اجرای دستور فروش ملک مشاع نیاز به صدور اجرائیه ندارد. بنا بر این احتساب نیم عشر، توجیه قانونی ندارد.

نظریه مشورتی قوه قضائیه شماره ۱۶۱/۹۴/۷

تاریخ نظریه: ۱۳۹۴/۰۱/۲۵

-دستور فروش ملک مشاعی که دادگاه به استناد ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و ماده ۹ آیین نامه اجرایی آن مصوب ۱۳۵۸ صادر می‌کند، نه حکم و نه قرار است‌؛ لذا قطعی و لازم‌الاجرا و غیر قابل تجدیدنظرخواهی است و برای صدور آن تعیین وقت‌ رسیدگی ضرورت‌ ندارد.

- مستفاد از قانون و آیین نامه مزبور، صرف صدور دستور فروش‌، موجب جلوگیری از نقل و انتقال ملک مشاع نیست بنابراین متقاضی بایست طبق مقررات مواد ۳۱۰ به بعد قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انـقلاب در امور مدنی‌، از مرجع صالح تقاضای دستور موقت بنماید.

-برطبق به مواد اول و چهارم قانون مزبور، دستور فروش ملک مشاع‌، با تقاضای یک شریک نیز صادر می‌گردد لذا انتقال حصه سایر شرکا به اشخاص دیگر قبل از فروش‌، مانع اجرای دستور نیست و نیازی به اعلام دستور فروش به منتقل الیه نیست بلکه در مرحله اجرا و مزایده‌، واحد اجرای احکام مدنی طبق مقررات‌، مالکین را مطلع می ‌نماید. با توجه به اینکه دستور فروش‌، حکم و قرار نیست. لذا اجرای آن مستلزم صدور اجرایبه و در نتیجه پرداخت حق‌الاجرا نیست و مواد ۱۵۸ و ۱۶۱ قانون اجرای احکام مدنی ناظر بر محکوم‌ به می‌باشد.

نظریه مشورتی قوه قضائیه شماره ۷۶۹۱/۷

تاریخ نظریه: ۱۳۸۸/۱۲/۰۹

در هیچ موردی فروش اموال غیرمنقول به لحاظ نداشتن خریدار، به کمتر از قیمت پایه مجاز نیست اعم از این که ملک مذکور از اموال توقیف شده باشد یا در اجرای قانون افراز و فروش املاک مشاع دستور فروش آن به لحاظ غیرقابل افراز بودن صادر شده باشد ومقصود از عبارت به هر میزان که خریدار پیدا کند به فروش میرود. فروش و واگذاری مال مورد مزایده به کمتر از قیمت پایه کارشناسی نمی باشد.

نمونه دادخواست دعوای فروش مال مشاع

مشخصات طرفین نام نام خانوادگی نام پدر سن شغل محل اقامت- خیابان – کوچه – پلاک- کدپستی

خواهان

خوانده

وکیل

خواسته یا موضوع تقاضای تقسیم مال مشاعی پلاک ثبتی ……..اصلی از ……… فرعی………

دلایل و منضمات:- فتوکپی مصدق سند مالکیت یا قولنامه ، عنداللزوم ارجاع امر به کارشناسی

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی

احتراماً به استحضار می رساند، موکل به موجب سند رسمی شماره . . . . یا عادی……………. که فتوکپی مصدق آن به پیوست تقدیم حضور می‌گردد ………. دانگ از ملکی را با مشخصات مرقوم به صورت مشاع، با خوانده دعوا شراکت دارد با وجود درخواست‌های مکرر موکل مبنی بر تقسیم توافقی متأسفانه خوانده محترم حاضر به این کار نیست. نظر به اینکه ادامه مشارکت در ملک مذکور و فعالیت همزمان در آن برای موکل و خوانده دعوا مقدور نمی‌باشد و از سوی موکل تمایلی به ادامه مشارکت به نحو مذکور ندارد، لذا از محضر دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر تقسیم مال مشاع به هر نحو ممکن اعم از افراز، یا تقسیم به رد عنداللزوم با جلب نظرکارشناس رسمی دادگستری مورد استدعاست.

محل امضاء – مهر – اثر انگشت

شماره و تاریخ ثبت دادخواست ریاست محترم شعبه ………… دادگاه …………… رسیدگی فرمایید.

نام و نام خانوادگی ارجاع

صدور دستور فروش املاک مشاع

در فرآیند فروش املاک مشاع، اعتراض ثالث به دستور فروش ملک مشاع و تمام مراحل مرتبط با این پرونده‌ها دقیقاً به ترتیبی انجام می‌شوند. این فرآیند به دقت و با رعایت مراحل مشخصی پیش می‌رود:

صدور دستور فروش:

این فرآیند آغاز می‌شود با صدور دستور فروش املاک مشاع توسط مراجع مختصص در اداره ثبت املاک. این دستور به عنوان ابتدایی‌ترین مرحله برای فروش ملک مشاع شناخته می‌شود.

گواهی عدم افراز:

در صورتی که مالکان املاک مشاع نتوانند اتفاق نظری را برای افراز ملک خود به اداره ثبت اثبات کنند، نوبت به دستور صدور برای فروش ملک مشاع می‌رسد.

ابلاغ دستورات به دادگاه:

پس از صدور دستورات مربوطه توسط اداره ثبت، آن‌ها به دادگاه مورد نظر ابلاغ می‌شوند. این مرحله به منظور اخذ موافقت قانونی برای فروش ملک مشاع است.

ارزیابی ملک:

پس از ابلاغ دستورات به دادگاه، کارشناسان املاک به محل ملک مشاع مورد نظر می‌روند و املاک را ارزیابی می‌کنند. این ارزیابی اولیه برای تعیین ارزش ملک انجام می‌شود.

اعتراض مالکان:

هر مالک ملک مشاع برای مدت 3 روز قادر به اعتراض به ارزش تعیین شده برای ملک‌اش خواهد بود. این اعتراض به تصویب مراجع مختصص و دادگاه‌های مربوطه بستگی دارد.

مزایده:

پس از اتمام مهلت اعتراض مالکان، ملک به مزایده گذاشته می‌شود و مبالغ پایه برای فروش آن نیز تعیین می‌شود. مبالغ پایه توسط کارشناسان مختصص در این زمینه تعیین می‌شوند.

برگزاری مزایده:

در نهایت، مزایده برگزار می‌شود و برنده نهایی از میان داوطلبان مشخص می‌شود. برنده باید پس از برگزاری مزایده 10 درصد از مبلغ تعیین شده برای ملک را پرداخت کرده و مابقی هزینه‌ها را در مدت یک ماه به ملک مورد نظر بپردازد.
این فرآیند دقیق و قانونی برای فروش املاک مشاع راهنمایی می‌کند و امکان اعتراض به تعیین ارزش ملک را برای مالکان فراهم می‌آورد. به عنوان مالکان املاک مشاع، مهم است که این مراحل و مهلت‌ها را به دقت دنبال کرده و در صورت نیاز به مشاوره حقوقی متخصص مراجعه کنند تا حقوق و مصالح خود را حفظ کنند.