اگر حق زارعانه مستند به سند رسمی و یا قرارداد معتبری باشد. برای مطالبه بهای آن صرف دادخواست مطالبه بهای حق زارعانه کافی است. اما اگر قراردادی بین مالک و زارع وجود نداشته باشد، مدعی باید ضمن دادخواست مطالبه بهای حق مذکور، خواسته اثبات حق را به دادگاه ارائه کند.

در این مقاله به موضوعات ذیل پرداخته شده است:

• حق ریشه،حق نسق یا حقوق زارعانه
• فروش حق زارعانه
• حق زارعانه در قانون
• واگذاری اراضی موات
• فروش حق زارعانه از طریق مزاریده
• نحوه انتقال حق زارعانه پس از برگزاری مزایده
• حق زارعانه
• دادخواست مطالبه حق زارعانه
• مرجع صالح رسیدگی به مطالبه حق زارعانه
• مطالبه حق زارعانه از طریق دادگاه عمومی
• نظرات حقوقی در مورد مطالبه حق زارعانه
• مطالبه حق زارعانه از طریق اجرای ثبت
• دلایل عدم مطالبه حق زارعانه ازطریق اجرای ثبت
• مطالبه حق زارعانه از دولت
• مطالبه حق زارعانه از دولت در صورت تملک ملک مزروعی توسط دولت
• نحوه تعیین حق زارعانه در اراضی مزروعی خالصه که مورد احتیاج دولت است
• اراضی کشت موقت
• نظریه مشورتی قوه قضائیه شماره ۱۹۰۰/۷ در مورد حق زارعانه
• نمونه رای مطالبه حقوق زارعانه
• رای وحدت رويه ديوان عالی ۲۹ : مستاجر بدون اجازه موجر حق وضع بنا يا غرس درخت ندارد.
• سوالات حقوقی
• وکیل امور اراضی گروه حقوقی آساک

جهت عضویت در اینستاگرام آساک کلیک کنید

حق ریشه، حق نسق یا حقوق زارعانه

حق زارعانه عبارت از سابقه تصرف و کارکرد زارع مستاجر یا عامل بر روی زمین های زراعی مالک جهت عمران، آبادانی و مرغوبیت بخشیدن به آنها و یا ابقای کماکان مرغوبیت آن ها و نهایتا فروش محصولات کشاورزی زمین مرغوب شده.

این حق اولین بار در ماده ۳۰ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۷ شناسایی شده است. حق زارعانه عبارت است از حق ریشه و بهای شخم و کود و ارزش زحماتی که زارع برای آباد کردن زمین متحمل شده است.

ارکان حق زارعانه شامل موارد ذیل است:

• تلاش مستمر زارع
• ایجاد مرغوبیت یا آبادانی در زمین یا تداوم مرغوبیت یا آبادانی قبلی
• تعلق زمین به شخص دیگر
• وجود قرارداد برای زارع از طرف ملک و اذن مالک برای ایجاد مرغوبیت

جهت عضویت در کانال تلگرام آساک کلیک کنید

فروش حق زارعانه

طبق ماده ۵۳ آیین نامه

اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب سال ۱۳۸۷ بازداشت منافع بلامانع است همچنین بنا به ماده ۵۴ آیین نامه مذکور، بازداشت حقوق مدیـون نسبـت به سرقفلی جایز است لکن مزایـده آن به لحاظ رعایت منافع اشخاص ثالث جایز نیست در صورت بازداشت منافع یا سرقفلی مراتب به اداره ثبت محل جهت ثبت در دفاتر بازداشتی و ابلاغ آن به دفاتر اسناد رسمی مربوطه اعلام می‌گردد.

بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلی و منافع مانع از این نیست که اگر مال دیگری از متعهد یافت شود به تقاضای ذینفع بازداشت گردد در این صورت هرگاه مال بازداشت شده معادل طلب بستانکار باشد از حقوق رفع بازداشت خواهدشد. اگر چند بستانکار علیه یک نفر اجرائیه صادر کند آنکه به نفع او بازداشت در تاریخ مقدم صورت گرفته است نسبت به وصول طلب از مورد بازداشت حق تقدم دارد.
تبصره ـ

اگر اجرائیه‌های متعدد علیه متعهد صادر شده‌ باشد و بستانکاران در یک روز درخواست بازداشت اموال متعهد را بنمایند، پس از بازداشت مال‌ مورد بازداشت بین بستانکاران به نسبت طلب آنان قسمت می‌شود.

حق زارعانه در قانون

برطبق ماده ۲ آیین دادرسی مدنی که در دعاوی مدنی، طرح دعوا از جانب کسی که ذینفع باشد پذیرفته می شود که در دعاوی مطروحه طلبکاران را می توان ذینفع محسوب کرد. آنها می توانند با طرح دعوای مدنی، استحقاق زارع را در مطالبه حق زارعانه اثبات نمایند سپس نسبت به وصول محکوم به از طریق فروش حق زارعانه نایل شوند. برطبق ماده ۳۱ آيين نامه قانون ثبـت حق زارعانه قابلیت خرید و فروش را دارد.

برطبق ماده ۲ آيين نامه اجرايي قانون فروش خالصجات، خالصجات و اراضی به وسيله كميسيوني در هر محل مركب از دو نفر به انتخاب وزارت كشاورزي و يكي از‌كارشناسان رسمي به انتخاب رييس دادگستري محل ارزيابي می شود.

واگذاری اراضی موات

فروش حق زارعانه از طریق مزایده

نحوه انتقال حق زارعانه پس از برگزاری مزایده

ثبت رسمی اسناد راجع به معاملات حق زارعانه اجباری نیست و از سوی دیگر در اموال منقول حسب ماده ۱۳۳ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ در روز مزایده تاریخ فروش ملک و خصوصیات ملک مورد فروش و بالاترین قیمتی که پیشناد شده و اسم و مشخصات خریدار در صورت مجلس مزایده قید شده و در نهایت به امضای خریدار می رسد بنابراین چنانچه مزایده نهایی شود صورت مجلس تنظیمی، دلیل مالکیت محسوب می گردد و هیچ گونه تشریفات دیگری نیاز نیست.

حق زارعانه

در صورتی که حقی که برای زارع ایجاد می شود مال غیر منقول بدانیم پس از مزایده و احراز صحت جریان آن از سوی دادگاه، مشارالیه می بایست دستور سند انتقال را به نام خریدار صادر نماید. مطالبه حق زارعانه به طور معمول از طریق دادرسی در محاکم دادگستری انجام می پذیرد در بعضی مواقع چنانچه مستند حق مذکور، سند رسمی باشد صاحب حق می تواند از طریق اجرای ثبت و بدون مراجعه به دادگاه حق خود را مطالبه نماید.

دادخواست مطالبه حق زارعانه

اگر حق زارعانه مستند به سند رسمی و یا قرارداد معتبری باشد. برای مطالبه ی بهای آن صرف دادخواست مطالبه ی بهای حق زارعانه کافی است اما اگر قراردادی بین مالک و زارع وجود نداشته باشد، مدعی باید ضمن دادخواست مطالبه ی بهای حق مذکور، خواسته اثبات حق را ارائه کنند.

مرجع صالح رسیدگی به مطالبه حق زارعانه

عده ای حق زارعانه را در حکم مال غیر منقول دانسته و دادگاه محل وقوع ملک مزروعی را به عنوان دادگاه صالح برای مطالبه حق زارعانه تعیین کرده اند و گروهی دیگر بر این نظرند که حق زارعانه جزء حقوق مالی معنوی و متعلق آن فعالیت انسان است و می بایست آن را جزء دعاوی اموال منقول تلقی نمود که رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده می باشد. باید در تعیین دادگاه صالح از حیث صلاحیت محلی قائل به تفکیک شد.

مطالبه حق زارعانه از طریق دادگاه عمومی

در صورت تضییع یا انکار حق زارعانه مدعی حق، می تواند جهت استیفا و احقاق حق خود در مراجع قضایی دادخواهی نماید. از آنجا که حق زارعانه واجد وصف حقوقی است جهت استیفای امور حقوقی آن اولین اقدام تقدیم دادخواست در دادگاه صالحه می باشد. با توجه به اختلاف نظری که در خصوص مالی منقول یا غیر منقول بودن حق زارعانه وجود دارد معمولا اشخاص در تشخیص این امر دچار اشتباه می شوند و همین امر موجب ارائه دادخواست اشتباه به دادگاه و اطاله روند دادرسی می شود.

نظرات حقوقی در مورد مطالبه حق زارعانه

- حق زارعانه نوعی از حق انتقاع در مال غیرمنقول نیست چرا که حق انتقاع یک حق عینی است و موضوع آن یک شیء معین مادی است اعم از اینکه منقول یا غیرمنقول باشد.در حالی که حق زارعانه حسب ماده ۳۱ آئین نامه قانون ثبت، راجع به عین املاک نمی باشد.

- حق زارعانه را نمی توان حق ارتفاق دانست. زیرا که حق زارعانه حاصل فعالیت و اقداماتی است که زارع برای آبادانی ملک انجام داده است ، درحالی که حق ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری و مهم تر آنکه حق ارتفاق حق عینی قائم به ملک است و اختصاص به خود زمین دارد و حق زارعانه نه قائم به ملک است و نه حق عینی محسوب می شود و با انتزاع ید زارع از ملک مزروعی، دیگر زارع هیچ حق عینی بر ملک ندارد و تنها مستحق حق زارعانه می شود به همین دلیل زارع برای مطالبه حق خود باید در محل اقامت خوانده با رعایت ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ طرح دعوا کند.

اگر رابطه مالک و زارع ناشی از قرارداد قابل استناد باشد، طرفین می توانند به دادگاهی رجوع نمایند که عقد یا قرارداد در حوزه آن واقع و یا تعهد می بایست در آنجا اجرا شود.

مطالبه حق زارعانه از طریق اجرای ثبت

کلیه دعاوی در مراجع قضایی مورد رسیدگی قرار گیرند. کلیه اسناد ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی راجع به دیون و اموال منقول و معاملات املاک ثبتی، مستقلا و بدون احتیاج به حکم دادگاه لازم الاجرا است. علی رقم الزامی نبودن ثبت معاملات راجع به حق زارعانه اشخاص می توانند قراردادهای راجع به حق زارعانه را به طور رسمی و با تنظیم اسناد رسمی منعقد کنند.

دلایل عدم مطالبه حق زارعانه ازطریق اجرای ثبت

مطالبه حق زارعانه از طریق دایره اجرای ثبت وجود ندارد و دلایل آن ها به شرح ذیل است:

-در مواقعی حق زارعانه در قراردادها ذکر نمی شود و منشاء آن شرط ضمنی ناشی از عرف است که اثبات این امر بر عهده محاکم دادگستری است و دایره اجرای ثبت فارغ از رسیدگی قضایی می باشند.

-در اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا نکته قابل توجه آن است که اسنادی قابلیت مطالبه در دایره اجرای ثبت را دارد که مضمون آن دارای حقی یا دینی مسلم و منجز و تقویم شده به پول بوده و نیازمند رسیدگی قضایی و اثبات امری نباشد.

-برای ایجاد حق زارعانه وجود عناصری لازم است و تشخیص تحقق این موضوع نیازمند رسیدگی قضایی و طرح دعوا در دادگاه است نه دایره اجرای ثبت.

مطالبه حق زارعانه از دولت

مطالبه حق زارعانه از دولت پس از خروج ملک از ید مالک امکان پذیر است در هرصورت اگر ملکی که نسبت به آن حق زارعانه وجود دارد، به هر دلیل اعم از مصادره، تملیک توسط دولت و غیره از ید مالک خارج گردد، حق زارعانه از نهاد تملیک کننده، قابلیت مطالبه دارد.

مطالبه حق زارعانه از دولت در صورت تملک ملک مزروعی توسط دولت

برطبق تبصره ۲ ماده ۵ لایحه قانونی

نحوه خرید و تملک اراضی و املاک، عدم زوال قهری حقوق متصرفین املاک تملک شده و استحقاق زارعین در مطالبه حق زارعانه تصریح شده است. بنا به تبصره مذکور، در صورتی که طبق نظر اداره کشاورزی و عمران روستایی محل، زارعین، حقوقی در ملک مورد بحث داشته باشند حقوق زارعین ذی نفع به تشخیص اداره مذکور از محل ارزش کل ملک به آنان پرداخت و بقیه در هنگام انجام معامله به مالک پرداخت خواهد شد.

چنانچه در ملک مورد معامله، ساختمان های روستایی فاقد سند مالکیت و نیز هرگونه اعیانی و یا حقوقی نظیر حق ریشه، بهای شخم، بذر، کود و سایر زحماتی که زارع برای آماده کردن زمین متحمل شده است وجود داشته باشد. بهای اعیانی و حقوق متعلق به آنان برابر قراردادهای موجود بین زارع و مالک و یا طبق مقررات یا عرف محل از طریق توافق یا از سوی کارشناسان تعیین و از محل ارزش کل ملک به ایشان و بقیه به مالک پرداخت می شود.

نحوه تعیین حق زارعانه در اراضی مزروعی خالصه که مورد احتیاج دولت است

نسبت به اراضی مزروعی خالصه که مورد احتیاج دولت است و اشخاصی که حق ریشه و یا شخم داشته باشند به طریق مذکور در ماده ۲ آیین‌نامه اجرایی قانون فروش خالصجات مصوب ۲۱ آبان ماه ۱۳۳۶ حق آنها ‌تعیین و از محل بیست و پنج درصد فروش خالصجات به صاحبان آنها پرداخت می شود. اگر زارعی در زمين مورد كشت شخم يا كود و يا ريشه و تأسيساتی داشته باشد و آن زمين به حكم قرعـه بـه زارع يـا زارعين ديگر برسد ميزان تفاوت با تراضی طرفين و در صـورت عـدم توافـق بـا نظـر كميسيون تقسيم و فروش محلی تعيين خواهد شد.

بنا به ماده ۹ خالصجات مشاع،

پس از افراز و تعيين سـهم دولـت طبـق مقـررات قـانون و آيين نامه به كشاورزان خالصه فروخته خواهد شد و چنانچه زارعين خالـصه مـشخص نباشـند بين كشاورزان كه حين تصويب قانون حداقل سه سال در همان قريه مشغول زراعت بوده انـد به قيد قرعه تقسيم می شود و صرف تصرف و زراعـت باعـث جعـل قـانوني حـق اولويـت زراعتی به شكل اولويت در تملك شد و اين حق اولويت بر اساس ماده ۱۰ بدین گونه مقرر گرديده ابنيه دولتی و اشجار و حقوق دولت كه بـه موجـب مـاده ۵ قـانون تقـسيم و فـروش خالصجات مشاعاً به كليه زارعينی كه در آن قريه مالك آب و خـاك شـده انـد مجانـاً واگـذار می گردد بايد طبق ماده ۷ قانون مزبور به وسيله صندوق تعاونی روستايی ده نگهـداری و اداره شود.

اراضی کشت موقت

حق زارعانه عبارتند از زمین زراعتی، عمل زارع، مالک و استمرار عمل زارع که جهت کوتاه نمودن کلام، صرفاً بیان می‌گردد حق زارعانه صرفاً برای زارعین صاحب نسق ایجاد می شود و برای زارعین خوش نشین یا کارگران کشاورزی ایجاد نمی گردد. همچنین حق زارعانه صرفاً در املاک عمده مالکین که ملک خویش را جهت کاشت و بهره برداری در اختیار رعایا قرار می‌دهند ایجاد می‌شود و در املاک خرده مالکینی که خود در املاک خویش مشغول زراعت می باشند نمی شود. در صورتی که ملک مذکور به هر دلیل اعم از مصادره، تملیک توسط دولت و غیره از ید مالک خارج گردد، حق زارعانه از نهاد تملیک کننده، قابلیت مطالبه دارد. همچنین این حق در اموال موقوفه نیز قابلیت ایجاد و مطالبه را دارد.

نظریه مشورتی قوه قضائیه شماره ۱۹۰۰/۷

در مورد حق زارعانه

تاریخ نظریه: ۱۳۹۲/۱۰/۰۱

نظریه مشورتی:

راجع به مزارعه و مساقات مواد ۵۱۸ به بعد ق.م.، حق ریشه عرفاً مترادف با حقوق زارعانه بوده و اعم از زحماتی است که زارع برای عمران و آبادی و بهتر استفاده کردن از اراضی زراعی و مانند آن متحمل شده است و شامل آثار مادی است.

نمونه رای مطالبه حقوق زارعانه

تاریخ رای : ۱۳۹۲/۰۴/۳۰

به شماره : ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۰۳۰۰۵۶۲

خلاصه رای: حقوق زارعانه باید مبنای قانونی یا عرفی داشته باشد و صرف تصرف در ملک غیر و کشت و زرع در آن، حق زارعانه ایجاد نمی‌کند.

رای وحدت رويه ديوان عالی ۲۹:

مستاجر بدون اجازه موجر حق وضع بناياغرس درخت ندارد.

تاریخ رای وحدت رویه: ۱۳۷۴/۰۸/۲۳

رای وحدت رویه:

قطع نظر از جهات استدلال شعبه ۱۵ ديوان عالي كشور، با توجه به اينكه طبق ماده ۴۹۲ قانون مدني عقد اجاره به محض انتضاء مدت برطرف مي شود و مالكيت رقبه مختلف فيها تقاضاي تخليه نموده اند در اين خصوص حكم خلع يد صادر و پرونده از اين حيث مفروغ عنه مي باشد، نظر به اينكه طبق ماده ۵۰۲ قانون مدني اگر مستاجر در عين مستاجره بودن اذن موجر تعميراتي نمايد حق مطالبه قيمت آن را نخواهد داشت و همچنين طبق مدلول ماده ۵۰۳ قانون موصوف مستاجر بدون اجازه موجر درخانه يا زميني كه اجاره كرده حق وضع بنا يا غرص اشجار ندارد، مضافا" در ذيل اجاره نامه رسمي مستند دعوا قيد شده است، مستاجر حق دسترنج ندارد. در نتیجه خواهان تقابل حق مطالبه دسترنج يا بهاي اعياني را نداشته است.

رای وحدت رویه دیوان عالی ۵۶۸:

رسیدگی به دعوی راجع به معامله نسق زراعتی، مقدار زمین های تحت تصرف کشاورز که برای کشت و آبادانی به آن اقدام نموده است، در صلاحیت دادگاه های عمومی دادگستری است.

تاریخ رای وحدت رویه: ۱۳۷۰/۰۹/۱۹

خلاصه رای:

قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران در اصل ۱۵۹ دادگستری را مرجع رسمی تظلمات و شکایات قرار داده و بر اساس این اصل،‌رسیدگی به دعوی راجع به معامله نسق زراعتی در صلاحیت دادگاههای عمومی دادگستری است.

ارکان و مراحل در دعوای مطالبه حق زارعانه

در دعوای مطالبه حق زارعانه، عنصرها و مراحلی وجود دارد که باید در نظر گرفته شوند. این مقاله به بررسی این ارکان و مراحل خواهد پرداخت.

بخش اول: مالی بودن دعوا در مطالبه حق زارعانه

در این بخش، مطالبه حق زارعانه بررسی می‌شود و نکات مربوط به مالی بودن این دعوا مورد بررسی قرار می‌گیرد.

بخش دوم: مطالبه حق زارعانه در حین دعوای انتزاع ید

در این بخش، شرایط و مراحل مطالبه حق زارعانه در حین دعوای انتزاع ید مورد بررسی قرار می‌گیرد.

بخش سوم: مطالبه حق زارعانه بعد از انتزاع ید

در این بخش، مراحل و نکات مربوط به مطالبه حق زارعانه پس از انتزاع ید برای مزارعین مورد بررسی قرار می‌گیرد.

بخش چهارم: دادخواست مطالبه حق زارعانه

در این بخش، مسائل مربوط به دادخواست مطالبه حق زارعانه و نحوه تقدیم آن به دادگاه بررسی می‌شود.

بخش پنجم: صلاحیت دادگاه برای مطالبه حق زارعانه

این بخش به بحث درباره صلاحیت دادگاه‌ها برای رسیدگی به دعاوی مطالبه حق زارعانه اختصاص دارد. نظرات مختلف در این خصوص بررسی می‌شوند و تفکیک موردنیاز در صلاحیت دادگاه مورد بحث قرار می‌گیرد.

خلاصه:

در این مقاله، ارکان و مراحل مهم در دعوای مطالبه حق زارعانه بررسی شدند. مهمترین نکات شامل مالی بودن دعوا، شرایط در حین و پس از انتزاع ید، دادخواست مطالبه حق زارعانه، و صلاحیت دادگاه برای رسیدگی به این دعاوی بود. توجه به این ارکان و مراحل می‌تواند در انجام درخواست‌های مطالبه حق زارعانه و حفظ حقوق طرفین دخیل در دعوا کمک کند.