وکیل دعاوی ملکی

وکیل دعاوی ملکی

18 تیر1398
وکیل دعاوی ملکی


اصطلاحات حقوقی در مورد دعاوی ملکی


دعاوی ملکی: دعاوی حقوقی و دعاوی کیفری که در خصوص املاک مطرح میشود را دعاوی ملکی گویند.
-ملک مشاع : هرگاه ملک بین چند نفر مشترک باشد.
ملک مفروز : ملکی که بعد از اشاعه ، بصورت چند قسمت جداگانه درآمده و میان شرکا تقسیم شود.
متصرف ملک : کسی که ملک را دراختیار دارد و ازآان استفاده میکند، که میتواند مالک آن ملک باشد یا نباشد.
تفکیک : اگر یک نفر مالک زمین بزرگی باشد و بخواهد زمین را به قطعات کوچکتر تقسیم کند، تفکیک ملک گویند.
افراز : اگر قصد افراز زمین را داشته باشیم باید چند نفر شریک وجود داشته  باشد.
تقسیم ملک : مالک بیش از یک نفر است و میتواند یکی از شرکا سهم بیشتری داشته و صلح بین شرکا انجام میشود.
خلع ید از ملک مشاع : اگر قراردادی بین مالک و شخصی که ملک را تصرف کرده نباشد، نمیتوان دعوای تخلیه مطرح کرد و باید دادخواست خلع ید به دادگاه تقدیم کرد.
باید ابتدا مالکیت خود را اثبات و تصرف غاصبانه فرد را ثابت کند.
بدلیل اینکه مردم اطلاعات قانونی کافی در مورد قانون املاک ندارند دعوای خلع ید را با دستور تخلیه و تصرف عدوانی اشتباه میگیرند
و در روند رسیدگی به پرونده هزینه و اتلاف وقت میشود بهتر از قبل از هر اقدام قانونی در مورد دعاوی ملکی با وکیل متخصص در امور ملکی موسسه حقوقی آساک مشورت کنید.
اخذ پایان کار ملک : بعد از اتمام عملیات ساختمان و تایید ساختمان توسط شهرداری و نداشتن خلافی و بدهی، مدرکی بعنوان پایان کار به مالک ساختمان تحویل داده میشود.
-در پایان کار، کاربری ملک مشخص میشود.
پایان کار با تقاضای مالک یا وکیل قانونی آن با توجه به شناسنامه فنی و ملکی ساختمان صادر میشود.
گواهی پایان کار باید توسط کلیه ناظران ساختمانی تایید و بعد از صدور شناسنامه فنی و ملکی، توسط سازمان نظام مهندسی در شهرداری صادر شود.

 

شکایت حقوقی در دعاوی ملکی شامل


1- الزام به تنظیم سند رسمی
2- ایفای تعهد
3- گرفتن پایان کار
4- گرفتن صورتمجلس تفکیک
5- تقسیم املاک مشاع
6- افراز ملک
7- شکایت کیفری در دعاوی ملکی شامل
8- انتقال و فروش مال غیر
9- کلاهبرداری
10- جعل سند ملکی
11- تصرف عدوانی و ممانعت از حق
12- خیانت در امانت ملک امان

 

دعاوی حقوقی در خصوص ملک مشاع 



اگر ملک بین چند نفر مشترک باشد و سهم و حدود هر شخص مشخص نباشد، باعث طرح دعوای حقوقی میشود.
در ملک مفروز اگر قصد جداکردن مجزا و معلوم را داشته باشیم و با مشکل روبرو شویم، دعوای حقوقی ملکی  مطرح میشود.

 

دعاوی حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی



ابتدا باید مشخص شود که ملک در رهن یا بازداشت نباشد زیرا دادگاه در خصوص ملکی که در رهن یا بازداشت است، رای نمیدهد و باید از دادگاه فک رهن ملک را تقاضا کرد.
بعد از صدور حکم الزام به تنظیم سند، برای تسلیم ملک فروخته شده، باید شکایت جداگانه مطرح شود.
اگر مالک سند انتقال ملک را امضا نکند، نماینده دادگاه، سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی امضا میکند.

 

 دعاوی حقوقی درقرارداد اجاره



در قرارداد اجاره که به موجب آن مستاجر مالک منافع مورد اجاره میشود و میتواند هرگونه دخل و تصرفی در ملک مورد اجاره انجام دهد.
مستاجر میتواند در مدت اجاره، نسبت به منافع ملک، دخل و تصرف کند مانند( انتقال، هبه، صلح )
در این موارد مالک ملک ،طرح شکایت حقوقی مطرح میکند.

 

دعاوی حقوقی و کیفری تصرف عدوانی ملک
 

متصرف ملک : کسی که ملک را دراختیار دارد و از آن استفاده میکند، که میتواند مالک آن ملک باشد یا نباشد.
در تصرف عدوانی، میتوان شکایت حقوقی و کیفری مطرح کرد.
نحوه اثبات تصرف عدوانی در شکایت حقوقی و کیفری متفاوت است.



دعاوی حقوقی تخلیه ملک مشاع

 

خلع ید: دعوای مالکیت است که مالک خواستار رفع تصرف دیگری از ملک خود است .
تخلیه ید : خواهان ادعا میکند که ادامه تصرف خوانده در ملک، خلاف قرارداد و قانون است.و باید رفع تصرف شود
در دعوای خلع ید، قرارداد بین خواهان و خوانده وجود دارد.
دعاوی تصرف عدوانی شامل دعاوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق است و میتوان شکایت حقوقی یا کیفری مطرح کرد.

 

دعاوی حقوقی  الزام به تحویل ملک


در مبایعه نامه یا قرارداد، زمان تحویل ملک به خریدار مشخص شده است و اگر در تاریخ معین، تحویل داده نشود، مشکلاتی بوجود میاید و خریدار، دعوای الزام به تحویل ملک را مطرح میکند.

 

دعاوی حقوقی رفع مزاحمت و ممانعت از حق



اگر شخصی مانع از استفاده قانونی فرد در ملک خود شود، میتوان دعوای حقوقی رفع مزاحمت و ممانعت از حق را مطرح کرد.
میتوان تقاضای صدور قرار تحقیق محلی از دادگاه کرد.

 

در دعوای مزاحمت و ممانعت از حق نکته مشترک



1- اثبات سابقه تصرف در گذشته
2- ارائه سند ملک
3- اثبات اینکه متصرف بدون رضایت متصرف شده است و یا مزاحمت ایجاد کرده است.( اثبات بوسیله اقرار، سند، شاهد و قسم در دادگاه)


 

دعاوی ملکی در انتقال مال غیر

 افراد با سواستفاده از شرایط، اقدام به انتقال اموال منقول و غیرمنقول دیگران کنند.
انتقال مال غیر از دعاوی ملکی است و قانون آن را جرم کلاهبرداری در نظر گرفته و باید طرح شکایت کیفری مطرح کرد.
و شخص به پرداخت جزای نقدی معادل پولی که گرفته و بازگرداندن پول یا مال به صاحب اصلی به حبس نیز محکوم میشود.


 

دعاوی ملکی براساس ماده 100 قانون شهرداری ها

 

ماده 100 : قانون شهرداری ها که برای آن کمیسیونی بنام کمیسیون ماده 100 در شهرداری تشکیل شد، شامل یازده تبصره است.
ماده 100 : مالکین املاک و اراضی واقع در محدوده شهرها یا حریم شهر، قبل از هر اقدام قانونی و شروع به ساخت در ملک، باید  از شهرداری پروانه بگیرند.
شهرداری میتواند بوسیله مامورین خود جلوی عملیات ساختمانی بدون پروانه را بگیر
د.


تبصره 1 :  اگر عملیات ساختمانی برخلاف اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی باشد یا بدون صدور پروانه شهرداری احداث یا شروع به ساخت شود با تقاضای شهرداری موضوع
در کمیسیونی که متشکل از نماینده وزارت کشور و یکی از اعضا انجمن شهر است مطرح میشود.



اقدامات انجام شده در این کمیسیون عبارت از



- به ذینفع اعلام میشود که در مدت ده روز مهلت دارد توضیحات خود را به صورت کتبی ارسال کند. و بعد از ده روز کمیسیون، موضوع را با حضور نماینده شهرداری بدون اینکه حق رای داشته باشد و برای توضیح دادن در جلسه حضور دارد،در مدت یکماه تصمیم نهایی را اتخاذ کند.
-اگر شهرداری جلوی ساخت و ساز ساختمان بدون پروانه رابگیر، باید ظرف یک هفته موضوع را در کمیسیون مطرح کند؛
در غیر اینصورت کمیسیون به موضوع براساس تقاضای ذینفع، رسیدگی میکند.

-اگر تصمیم کمیسیون به تخریب تمام یا قسمتی از  ساختمان باشد ،مهلت دوماه تعیین میکند.
-شهرداری باید تصمیم کمیسیون را به مالک ابلاغ کند و اگر مالک تصمیم کمیسیون را اجرا نکرد، شهرداری راسا اقدام به تخریب میکند و هزینه آن را از مالک براساس مقررات آیین نامه
اجرای وصول عوارض ،دریافت میکند. 


تبصره 2 : اگر اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنای درج شده در پروانه ساختمان باشد با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی رای  به اخذ جریمه صادر میکند و شهرداری مکلف به وصول جریمه میباشد.
- مبلغ جریمه نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی هر متر مربع اضافه بنا بیشتر باشد.
-اگر مالک ریمه را پرداخت نکند شهرداری مجددا پرونده را به کمیسیون ماده 100 برای صدور رای تخریب ملک میفرستد .



تبصره 3 : اگر اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی در استفاده از اراضی تجاری و صنعتی و اداری  کمیسیون ماده 100 اگر ضرورتی بر تخریب بنا وجود نداشته باشد، براساس موقعیت مکانی و نوع مصالح استفاده شده در بنا، جریمه  تعیین و شهرداری مکلف به وصول جریمه میباشد.

- مبلغ جریمه در این مورد نباید از حداقل دوبرابر کمتر و از چهاربرابر ارزش معاملاتی ملک برای هر متر مربع بیشتر باشد.
- اگر مالک جریمه را پرداخت نکند شهرداری مجددا پرونده را به کمیسیون ماده 100 برای صدور رای تخریب ملک میفرستد


تبصره 4 : اگر در حوزه اراضی بنا بدون پروانه احداث شود و اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شود کمیسیون جریمه  را براساس هرمترمربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ملک هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از مالک اخذ میکند.
در اینصورت کمیسیون بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام میکند.
- در مورد اضافه بنا، براساس مفاد تبصره 2 و 3 کمیسیون ماده 100 اقدام میشود.


تبصره 5 : در صورت عدم احداث پارکینگ و غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن، کمیسیون براساس موقعیت محلی و نوع استفاده از پارکینگ مالک را به جریمه، حداقل یک تادوبرابر و حداکثر دوبرابر ارزش معاملاتی ساختمان، به ازای هر متر مربع فضا از بین رفته پارکینگ محکوم میکند
مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش بیست و پنج مترمربع میباشد.
شهرداری باید جریمه تعیین شده در کمیسیون را از مالک گرفته و برگ پایان ساختمان را صادر کند.


تبصره 6 : اصلاحی 1358/06/27:در خصوص تجاوز به معابر شهر ها ،مالک موظف است  براساس پروانه ساختمان و طرحهای مصوب  برهای اصلاحی را ،در هنگام نوسازی رعایت کند..اگر برخلاف پروانه و بدون پروانه تجاری، نوسازی انجام شود، شهرداری از ادامه عملیات جلوگیری و پروانه ملک را به کمیسیون ماده 100 ارسال میکند.
رسیدگی در خصوص تخلف عدم استحکام بنا، عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان در صلاحیت کمیسیون ماده صد میباشد.


تبصره 7 : اصلاحی 1358/06/27:مهندس ناظر ساختمان موظف است که نظارت مستمردر خصوص انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فنی داشته باشد و مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را در پایان کار گواهی کند.
اگر مهندس ناظر گواهی عدم خلاف واقع کند و تخلف را به شهرداری اعلام نکند، موضوع در کمیسیون ماده صد مطرح ورای در خصوص جریمه یا  تخریب ساختمان صادر میشود.و شهرداری موضوع تخلف مهندس ناظر را به نظام معماری و ساختمانی اطلاع میدهد.
و در صورت اثبات تقصیر مهندس ناظر به شش ماه تا سه سال محرومیت از کار محکوم میکند.
محکومیت در پروانه اشتغال مهندس ناظر درج و در جراید کثیرالانتشار اعلام میشود.
مامورین شهرداری نیز موظفند در ساخت  ساختمانها نظارت کنند.
اگر در تخلف در پروانه جلوگیری نکنند یا در صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیر شوند، براساس قانون با آنان برخورد میشود و اگر جنبه جزایی داشته باشد قابل پیگیری است.


تبصره 8 اصلاحی 1358/06/27 : دفتر اسناد رسمی  مکلف است  قبل از انجام معامله قطعی در خصوص ساختمان گواهی پایان کار و در ساختمانهای ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را ملاحظه کند و در سند قید کند.
در خصوص ساختمانهایی که قبل از تصویب قانون شش تبصره الحاقی به ماده صد قانون شهرداریها 1355/11/24 معامله انجام شده و از ید مالک اولیه خارج شد، اگر مورد معامله کل پلاک را شامل نباشد، گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختما ن ضروری است و ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلامانع میباشد.
ساختمانهایی که قبل از تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شد و اضافه بنا جدیدی اخداث نگردد و مدارک و اسناد ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد، ثبت و تصریح مراتب فوفق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع میباشد.

 
تبصره 9 الحاقی 1358/06/27 : پروانه ساختمانهایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده از شمول تبصره یک ماده 100 قانون شهرداری معاف است.
تبصره 10 الحاقی 1358/06/27 : در خصوص آراء صادر شده از کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری، شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رای ده روز مهلت اعتراض دارند. مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده 100 میباشد و اعضا کمیسیون افرادی غیراز افرادی هستند که رای قبلی را صادر کردند.رای این کمیسیون قطعی است.
 
تبصره 11 الحاقي 1358/6/27
 : آيين‌نامه ارزش معاملاتي ساختمان بعد از تهيه، بوسیله  شهرداري و تصويب انجمن شهر در مورد گرفتن  جرائم قابل اجراست و اين ارزش معاملاتي سالي يك بار قابل‌تجديدنظر خواهی است.

تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل متخصص ملکی



-بعد از ملاقات حضوری با وکیل پرونده را برای وکیل شرح و مدارک و مستندات ادعای خود را به وکیل تحویل داده و وکالتنامه وکیل را امضا کند.
-دریافت مدارک شناسایی ( شناسنامه و کارت ملی موکل)
-ارائه سند و یا مدرک و قولنامه و توافقات دوطرف قرارداد

-وکیل با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی پرونده را رسیدگی میکند.

وکیل متخصص در امور ملکی گروه حقوقی آساک در زمینه های زیر فعالیت دارند
 

سرقفلی
مالک و مستاجر
تفکیک
ملک مشاع
انتقال سند
دعاوی ملکی
خریدار و فروشنده
تنظیم سند
مسکن مهر
املاک سازمانی
دعاوی شهرداری
خلع ید



وکیل متخصص در امور ملکی

اگر در خصوص ملک با مشکلات زیر مواجه شدید از وکلای متخصص امور ملکی موسسه حقوقی آساک بهره مند شوید.
اگر فروشنده ملک را در زمان معین تحویل ندهد.
فروشنده یا خریدار ملک، برای ثبت سند ملک در دفترخانه حاضر نشود.
خریدار براساس مفاد قرارداد، مبالغ را پرداخت نکند.
فروشنده تغییراتی در ملک فروخته شده بدهد.
مستاجر در پایان قرارداد اجاره، ملک را تخلیه نکند.
مستاجر ملک را خراب و یا برخلاف توافق در قرارداد اجاره، استفاده کند.
سرقفلی ملک تجاری متعلق به شخص است و با مالک برای فروش ملک یا کسب و کار مشکل دارد.

 

نظرات
4.5 /5 20 5 1
ارسال نظر