اگر درگیر دعاوی ملکی می باشید و نیاز به مشاوره جامع و تخصصی با وکیل ملکی دارید، گروه حقوقی آساک آماده پاسخگوییست. گروه حقوقی آساک متشکل از وکلای پایه یک دادگستری خانم و آقا می باشد که به صورت تخصصی در زمینه پرونده‌های ملکی و وکیل ملکی در تهران و سایر شهرهای کشور فعالیت می‌کند. یک وکیل خوب برای دعاوی ملکی وکیلی می باشد که با داشتن مجوز و پروانه وکالت دادگستری، تخصص و تجربه لازم را نیز در این زمینه داشته باشد.

وکیل ملکی شخصی است که در زمینه دعاوی حقوقی و کیفری مربوط به اموال غیر منقول ملکی تجربه، تخصص و مهارت لازم را دارد. سوالاتی که در این زمینه مطرح می باشد این است که زمان به نتیجه رسیدن پرونده های ملکی چقدر است؟ حق الوکاله پرونده های ملکی چقدر است؟

اصطلاحات حقوقی در مورد دعاوی ملکی

دعاوی ملکی:

دعاوی حقوقی و دعاوی کیفری که در خصوص املاک مطرح می شود را دعاوی ملکی گویند.

جهت عضویت در اینستاگرام آساک کلیک کنید

شکایت حقوقی در دعاوی ملکی شامل

1- الزام به تنظیم سند رسمی
2- ایفای تعهد
3- گرفتن پایان کار
4- گرفتن صورتمجلس تفکیک
5- تقسیم املاک مشاع
6- افراز ملک
7- شکایت کیفری در دعاوی ملکی شامل
8- انتقال و فروش مال غیر
9- کلاهبرداری
10- جعل سند ملکی
11- تصرف عدوانی و ممانعت از حق
12- خیانت در امانت ملک امان

دعاوی حقوقی در خصوص ملک مشاع

اگر ملک بین چند نفر مشترک باشد و سهم و حدود هر شخص مشخص نباشد، باعث طرح دعوای حقوقی می شود.
در ملک مفروز اگر قصد جداکردن مجزا و معلوم را داشته باشیم و با مشکل روبرو شویم، دعوای حقوقی ملکی مطرح می شود.

دعاوی حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی

ابتدا باید مشخص شود که ملک در رهن یا بازداشت نباشد زیرا دادگاه در خصوص ملکی که در رهن یا بازداشت است، رای نمی دهد و باید از دادگاه فک رهن ملک را تقاضا کرد.
بعد از صدور حکم الزام به تنظیم سند، برای تسلیم ملک فروخته شده، باید شکایت جداگانه مطرح شود.
اگر مالک سند انتقال ملک را امضا نکند، نماینده دادگاه، سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی امضا می کند.

دعاوی حقوقی در قرارداد اجاره

در قرارداد اجاره که به موجب آن مستاجر مالک منافع مورد اجاره می شود و می تواند هرگونه دخل و تصرفی در ملک مورد اجاره انجام دهد. مستاجر می تواند در مدت اجاره، نسبت به منافع ملک، دخل و تصرف کند مانند( انتقال، هبه، صلح ) در این موارد مالک ملک ،طرح شکایت حقوقی مطرح می کند.

دعاوی حقوقی و کیفری تصرف عدوانی ملک

متصرف ملک: کسی که ملک را دراختیار دارد و از آن استفاده می کند، که می تواند مالک آن ملک باشد یا نباشد. در تصرف عدوانی، می توان شکایت حقوقی و کیفری مطرح کرد. نحوه اثبات تصرف عدوانی در شکایت حقوقی و کیفری متفاوت است.

دعاوی حقوقی تخلیه ملک مشاع

خلع ید: دعوای مالکیت است که مالک خواستار رفع تصرف دیگری از ملک خود است .
تخلیه ید: خواهان ادعا میکند که ادامه تصرف خوانده در ملک، خلاف قرارداد و قانون است.و باید رفع تصرف شود. در دعوای خلع ید، قرارداد بین خواهان و خوانده وجود دارد. دعاوی تصرف عدوانی شامل: دعاوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق است و می توان شکایت حقوقی یا کیفری مطرح کرد.

دعاوی حقوقی الزام به تحویل ملک

در مبایعه نامه یا قرارداد، زمان تحویل ملک به خریدار مشخص شده است و اگر در تاریخ معین، تحویل داده نشود، مشکلاتی بوجود می آید و خریدار، دعوای الزام به تحویل ملک را مطرح می کند.

دعاوی حقوقی رفع مزاحمت و ممانعت از حق

اگر شخصی مانع از استفاده قانونی فرد در ملک خود شود، می توان دعوای حقوقی رفع مزاحمت و ممانعت از حق را مطرح کرد. می توان تقاضای صدور قرار تحقیق محلی از دادگاه کرد.

در دعوای مزاحمت و ممانعت از حق نکته مشترک

1- اثبات سابقه تصرف در گذشته
2- ارائه سند ملک
3- اثبات اینکه متصرف بدون رضایت متصرف شده است و یا مزاحمت ایجاد کرده است.( اثبات بوسیله اقرار، سند، شاهد و قسم در دادگاه)

دعاوی ملکی در انتقال مال غیر

افراد با سواستفاده از شرایط، اقدام به انتقال اموال منقول و غیرمنقول دیگران کنند.
انتقال مال غیر از دعاوی ملکی است و قانون آن را جرم کلاهبرداری در نظر گرفته و باید طرح شکایت کیفری مطرح کرد و شخص به پرداخت جزای نقدی معادل پولی که گرفته و بازگرداندن پول یا مال به صاحب اصلی به حبس نیز محکوم می شود.

دعاوی ملکی براساس ماده 100 قانون شهرداری ها

ماده 100 : قانون شهرداری ها که برای آن کمیسیونی بنام کمیسیون ماده 100 در شهرداری تشکیل شد، شامل یازده تبصره است.
ماده 100 : مالکین املاک و اراضی واقع در محدوده شهرها یا حریم شهر، قبل از هر اقدام قانونی و شروع به ساخت در ملک، باید از شهرداری پروانه بگیرند.
شهرداری می تواند بوسیله مامورین خود جلوی عملیات ساختمانی بدون پروانه را بگیرد.

تبصره 1 :

اگر عملیات ساختمانی برخلاف اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی باشد یا بدون صدور پروانه شهرداری احداث یا شروع به ساخت شود با تقاضای شهرداری موضوع
در کمیسیونی که متشکل از نماینده وزارت کشور و یکی از اعضا انجمن شهر است مطرح می شود.

اقدامات انجام شده در این کمیسیون عبارت از

- به ذینفع اعلام می شود که در مدت ده روز مهلت دارد توضیحات خود را به صورت کتبی ارسال کند. و بعد از ده روز کمیسیون، موضوع را با حضور نماینده شهرداری بدون این که حق رای داشته باشد و برای توضیح دادن در جلسه حضور دارد،در مدت یک ماه تصمیم نهایی را اتخاذ کند.
-اگر شهرداری جلوی ساخت و ساز ساختمان بدون پروانه رابگیر، باید ظرف یک هفته موضوع را در کمیسیون مطرح کند؛ در غیر این صورت کمیسیون به موضوع براساس تقاضای ذینفع، رسیدگی می کند.
-اگر تصمیم کمیسیون به تخریب تمام یا قسمتی از ساختمان باشد، مهلت دوماه تعیین می کند.
-شهرداری باید تصمیم کمیسیون را به مالک ابلاغ کند و اگر مالک تصمیم کمیسیون را اجرا نکرد، شهرداری راسا اقدام به تخریب می کند و هزینه آن را از مالک براساس مقررات آیین نامه
اجرای وصول عوارض، دریافت می کند.

تبصره 2 :

اگر اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنای درج شده در پروانه ساختمان باشد با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی رای به اخذ جریمه صادر می کند و شهرداری مکلف به وصول جریمه می باشد.
- مبلغ جریمه نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی هر متر مربع اضافه بنا بیشتر باشد.
-اگر مالک ریمه را پرداخت نکند شهرداری مجددا پرونده را به کمیسیون ماده 100 برای صدور رای تخریب ملک میفرستد.


تبصره 3 :

اگر اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی در استفاده از اراضی تجاری و صنعتی و اداری کمیسیون ماده 100 اگر ضرورتی بر تخریب بنا وجود نداشته باشد، براساس موقعیت مکانی و نوع مصالح استفاده شده در بنا، جریمه تعیین و شهرداری مکلف به وصول جریمه می باشد. مبلغ جریمه در این مورد نباید از حداقل دوبرابر کمتر و از چهاربرابر ارزش معاملاتی ملک برای هر متر مربع بیشتر باشد. اگر مالک جریمه را پرداخت نکند شهرداری مجددا پرونده را به کمیسیون ماده 100 برای صدور رای تخریب ملک میفرستد

تبصره 4 :

اگر در حوزه اراضی بنا بدون پروانه احداث شود و اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شود کمیسیون جریمه را براساس هرمترمربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ملک هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از مالک اخذ می کند.
- در اینصورت کمیسیون بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام می کند.
- در مورد اضافه بنا، براساس مفاد تبصره 2 و 3 کمیسیون ماده 100 اقدام می شود.

تبصره 5 :

در صورت عدم احداث پارکینگ و غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن، کمیسیون براساس موقعیت محلی و نوع استفاده از پارکینگ مالک را به جریمه، حداقل یک تادوبرابر و حداکثر دوبرابر ارزش معاملاتی ساختمان، به ازای هر متر مربع فضا از بین رفته پارکینگ محکوم می کند.
- مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش بیست و پنج مترمربع می باشد.
- شهرداری باید جریمه تعیین شده در کمیسیون را از مالک گرفته و برگ پایان ساختمان را صادر کند.

جهت عضویت در کانال تلگرام آساک کلیک کنید

تبصره 6 اصلاحی 1358/06/27:

در خصوص تجاوز به معابر شهر ها ،مالک موظف است براساس پروانه ساختمان و طرحهای مصوب برهای اصلاحی را ،در هنگام نوسازی رعایت کند..اگر برخلاف پروانه و بدون پروانه تجاری، نوسازی انجام شود، شهرداری از ادامه عملیات جلوگیری و پروانه ملک را به کمیسیون ماده 100 ارسال میکند.
رسیدگی در خصوص تخلف عدم استحکام بنا، عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان در صلاحیت کمیسیون ماده صد می باشد.

تبصره 7 اصلاحی 1358/06/27:

مهندس ناظر ساختمان موظف است که نظارت مستمردر خصوص انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فنی داشته باشد و مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را در پایان کار گواهی کند.
اگر مهندس ناظر گواهی عدم خلاف واقع کند و تخلف را به شهرداری اعلام نکند، موضوع در کمیسیون ماده صد مطرح ورای در خصوص جریمه یا تخریب ساختمان صادر می شود و شهرداری موضوع تخلف مهندس ناظر را به نظام معماری و ساختمانی اطلاع می دهد و در صورت اثبات تقصیر مهندس ناظر به شش ماه تا سه سال محرومیت از کار محکوم می کند.
- محکومیت در پروانه اشتغال مهندس ناظر درج و در جراید کثیرالانتشار اعلام می شود.
- مامورین شهرداری نیز موظفند در ساخت ساختمانها نظارت کنند.
اگر در تخلف در پروانه جلوگیری نکنند یا در صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیر شوند، براساس قانون با آنان برخورد میشود و اگر جنبه جزایی داشته باشد قابل پیگیری است.

تبصره 8 اصلاحی 1358/06/27:

دفتر اسناد رسمی مکلف است قبل از انجام معامله قطعی در خصوص ساختمان گواهی پایان کار و در ساختمانهای ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را ملاحظه کند و در سند قید کند.
- در خصوص ساختمان هایی که قبل از تصویب قانون شش تبصره الحاقی به ماده صد قانون شهرداریها 1355/11/24 معامله انجام شده و از ید مالک اولیه خارج شد، اگر مورد معامله کل پلاک را شامل نباشد، گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختما ن ضروری است و ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلامانع می باشد.
- ساختمان هایی که قبل از تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شد و اضافه بنا جدیدی اخداث نگردد و مدارک و اسناد ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد، ثبت و تصریح مراتب فوفق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع می باشد.

تبصره 9 الحاقی 1358/06/27:

پروانه ساختمانهایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده از شمول تبصره یک ماده 100 قانون شهرداری معاف است.

تبصره 10 الحاقی 1358/06/27:

در خصوص آراء صادر شده از کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری، شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رای ده روز مهلت اعتراض دارند. مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده 100 می باشد و اعضا کمیسیون افرادی غیراز افرادی هستند که رای قبلی را صادر کردند.رای این کمیسیون قطعی است.

تبصره 11 الحاقي 1358/6/27:

آيين‌نامه ارزش معاملاتي ساختمان بعد از تهيه، بوسیله شهرداري و تصويب انجمن شهر در مورد گرفتن جرائم قابل اجراست و اين ارزش معاملاتي سالي يك بار قابل‌ تجديدنظر خواهی است.

تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل متخصص ملکی

• -بعد از ملاقات حضوری با وکیل پرونده را برای وکیل شرح و مدارک و مستندات ادعای خود را به وکیل تحویل داده و وکالتنامه وکیل را امضا کند.
• -دریافت مدارک شناسایی ( شناسنامه و کارت ملی موکل).
• -ارائه سند و یا مدرک و قولنامه و توافقات دوطرف قرارداد.
• -وکیل با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی پرونده را رسیدگی می کند.
  

وکیل متخصص در امور ملکی گروه حقوقی آساک در زمینه های زیر فعالیت دارند:

سرقفلی -
مالک و مستاجر -
تفکیک -
ملک مشاع -
انتقال سند -
دعاوی ملکی -
خریدار و فروشنده -
تنظیم سند -
مسکن مهر -
املاک سازمانی -
دعاوی شهرداری -
خلع ید -

وکیل متخصص در امور ملکی

- اگر در خصوص ملک با مشکلات زیر مواجه شدید از وکلای متخصص امور ملکی گروه حقوقی آساک بهره مند شوید.
- اگر فروشنده ملک را در زمان معین تحویل ندهد.
- فروشنده یا خریدار ملک، برای ثبت سند ملک در دفترخانه حاضر نشود.
- خریدار براساس مفاد قرارداد، مبالغ را پرداخت نکند.
- فروشنده تغییراتی در ملک فروخته شده بدهد.
- مستاجر در پایان قرارداد اجاره، ملک را تخلیه نکند.
- مستاجر ملک را خراب و یا برخلاف توافق در قرارداد اجاره، استفاده کند.
- سرقفلی ملک تجاری متعلق به شخص است و با مالک برای فروش ملک یا کسب و کار مشکل دارد.

تاثیرات استفاده از وکیل ملکی برای سرمایه داران

استفاده از وکیل ملکی برای سرمایه‌داران در معاملات ملکی بسیار حائز اهمیت است. در ادامه به توضیح بیشتر درباره تأثیرات این استفاده می‌پردازیم:

مشاوره حقوقی

وکیل ملکی با تخصص خود در زمینه حقوق ملکی، می‌تواند به سرمایه‌داران در تصمیم‌گیری‌های حقوقی مربوط به معاملات ملکی کمک کند. وی با داشتن اطلاعات دقیق درباره قوانین و مقررات ملکی، به سرمایه‌داران در انتخاب بهترین راهکارها و درک صحیح از حقوق و وظایفشان کمک می‌کند.

نمایندگی قانونی

وکیل ملکی می‌تواند به عنوان نماینده قانونی سرمایه‌دار در معاملات ملکی عمل کند. این به معنای داشتن یک حامی قانونی حرفه‌ای است که منافع و مشکلات حقوقی سرمایه‌دار را در طول فرآیند معامله به دفاع می‌پردازد و در رعایت حقوق و وظایف قانونی سرمایه‌دار سرپاست.

بررسی قراردادها

یک قرارداد معاملاتی ممکن است شامل شرایط پیچیده و جزئیات حقوقی باشد که نیاز به دقت و شناخت حقوق ملکی دارد. وکیل ملکی می‌تواند قراردادهای معاملات را به صورت دقیق بررسی کرده و از جانب سرمایه‌دار، برای حفظ حقوق و منافعش تلاش کند. این کمک می‌کند تا خطرهای قراردادی و حقوقی مرتبط با معامله کاهش یابد.

مذاکره و تفاوت‌گری

در فرآیند معاملات ملکی، مذاکره با طرف مقابل بسیار مهم است. وکیل ملکی به عنوان نماینده سرمایه‌دار می‌تواند در مذاکرات حضور پیدا کرده و به سرمایه‌دار در دستیابی به شرایط و قیمت بهتر کمک کند. او با داشتن تجربه لازم، بهترین راهکارها را برای حفظ منافع سرمایه‌دار در مذاکرات ارائه می‌دهد.
کاهش خطرها و حفظ حقوق: با استفاده از وکیل ملکی، سرمایه‌داران می‌توانند خطرات قانونی و حقوقی مرتبط با معاملات ملکی را کاهش دهند و حقوق و منافع خود را حفظ کنند. وکیل ملکی با داشتن دانش و تخصص لازم، در تمام مراحل معامله به سرمایه‌داران راهنمایی می‌کند و به آن‌ها کمک می‌کند تا از نقاط ضعف حقوقی محفوظ بمانند.
به طور کلی، وکیل ملکی با تخصص و دانش در حقوق ملکی و تجربه در زمینه معاملات ملکی، به سرمایه‌داران کمک می‌کند تا در انجام معاملات بهترین تصمیمات را اتخاذ کنند و حقوق و منافعشان را در این فرآیند حفظ کنند.