یکی از راههای اجرای وثیقه بانکی، اقدام از طریق اجرای ثبت اسناد و املاک است. قراردادهای داخلی تسهیلات بانکی برطبق قانون ماده 15 اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا با آنکه عادی هستند، درحکم اسناد لازم الاجرا محسوب می شوند. وصول طلب به استناد سند یا قرارداد عادی مستلزم مراجعه به مرجع قضایی، طرح دعوا، طی تشریفات رسیدگی، اخذ حکم و در نهایت درخواست صدور اجرائیه و اجرای حکم است. وصول طلب به استناد قرارداد های رسمی که لازم الاجرا هستند و نیز قراردادهایی که برطبق ماده 15 قانون عملیات بانکی بدون ربا تنظیم شده است، در حکم سند لازم الاجرا هستند و از طریق دفاتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند و دایره اجرای ثبت بدون تشریفات قضایی انجام می شود.

جهت عضویت در کانال تلگرام آساک کلیک کنید

در این مقاله به موضوعات ذیل پرداخته شده است:

• وثیقه بانکی
• اجرای وثیقه بانکی از طریق قانون مدنی
• وثایق مورد قبول بانکها در قرادادهای بانکی
• رهن به عنوان وثیقه در قراردادهای بانکی
• توثیق مازاد ارزش ملک
• اتمام مسئولیت و تعهدات قرارداد رهنی
• استنکاف بانک از فک رهن بعد از تسویه تسهیلات
• تمدید مدت قراردادهای رهنی مورد وثیقه بانک در صورت تجدید تسهیلات
• وضعیت فروش ملک در رهن بانک قبل از تسویه تسهیلات

• اخذ وجه التزام در قرارداد رهنی
• نحوه آزاد کردن سند ملک در رهن بانک بدون نیاز به تسویه تسهیلات
• اسناد تجاری به عنوان وثیقه بانکی
• نحوه اقدام علیه صادرکننده اسناد تجاری
• نحوه اقدام بانکها برای وصول مطالبات اسنادی از طریق اداره اجرای مفاد اسناد رسمی
• نحوه اجرای اجراییه وثیقه بانکی
• دستور دادستان کل کشور درباره اخذ وثیقه بانکی واحدهای تولیدی
• نحوه وصول مطالبات و تقاضای صدور اجرائیه به استناد قراردادهای لازم الاجرا
• وکیل امور بانکی بانکی گروه حقوقی آساک

وثیقه بانکی از نگاه قانون

• بخش مهمی از وثایقی که بانک‌ها و موسسات اعتباری از مشتریان خود اخذ می‌کنند، وثایق ملکی هستند.
• اجرای این وثایق، در ماده 34 و ماده 34 اصلاحی قانون ثبت تعیین شده است.
• بر اساس این مواد در صورتی که مالی به موجب سند رسمی در وثیقه قرار گرفته باشد،
• و بدهکار بدهی خود را ظرف موعد مقرر پرداخت نکند،
• طلبکار می‌تواند از دفترخانه تنظیم‌کننده سند، وصول طلب خود را درخواست کند.
• بر این اساس، اجراییه‌ای صادر و به بدهکار ابلاغ می‌شد
• و بدهکار حق داشت حراج ملکی را که در وثیقه گذاشته است، تقاضا کند.
• در صورتی که چنین تقاضایی از جانب بدهکار مطرح نمی‌شد،
• کل ملک در مقابل کل طلب، به طلبکار منتقل می‌شد.

اجرای وثیقه بانکی از طریق قانون مدنی

برطبق ماده 777 قانون مدنی، در ضمن عقد رهن یا برطبق عقدی ممکن است راهن مرتهن را وکیل کند که اگر در موعد مقرر راهن قرض خود را ادا نکرد، مرتهن از عین مرهونه یا قیمت آن طلب خود را استیفا کند و نیز ممکن است قرار دهد وکالت مزبور بعد از فوت مرتهن با ورثه او باشد و بالاخره ممکن است که وکالت به شخص ثالث داده شود.

وثایق مورد قبول بانکها در قرادادهای بانکی

وثایق بانکی می تواند شامل:

• اموال منقول
• اموال غیرمنقول
• اسناد تجاری چک وسفته وبرات

رهن به عنوان وثیقه در قراردادهای بانکی

در قراردادهای خرید فروش ملک یا قرارداد پیش فروش آپارتمان گاها ممکن است مال موضوع قرارداد سابقا در رهن بانک به عنوان وثیقه در قراردادهای بانکی بابت طلب قرار گیرد که می تواند از سوی وام گیرنده یا شخص ثالث باشد.

توثیق مازاد ارزش ملک

توثیق مازاد بر ارزش ملک که در رهن مشترک بانکها است پس از ارزیابی و بررسی مجدد توسط بانک امکان پذیر است. البته مشروط به اخذ موافقت بانکی که ابتدائا ملک را در رهن گرفته و مبنی بر اینکه هرگاه هر یک از تسهیلات دریافتی نزد هر یک از بانکها معوق شود کلیه بدهی های دو سند رهنی تبدیل به دین حال شود و یکجا اجراییه صادر شود. موافقت با رهن مازاد ارزش وثیقه که در رهن بانک است به سود بانکهای دیگر به شرط حفظ کلیه حقوق بانکی که ابتدائا ملک را در رهن گرفته و مشروط به اینکه تسهیلات هیچ گونه بدهی معوق نداشته باشد بلااشکال است.

اتمام مسئولیت و تعهدات قرارداد رهنی

باتوجه به تسویه تعهدات وام گیرنده و با توجه به خصوصیات ذاتی عقد رهن در تبعیت از قرارداد اصلی با پایان یافتن قراداد اولیه، تعهدات قرارداد رهنی هم خاتمه میابد وخوانده یعنی بانک مکلف به فک رهن می شود، اما با پایان یافتن تعهدات وام گیرنده مسولیت و تعهدات او در قرارداد نیز ازبین می رود.

استنکاف بانک از فک رهن بعد از تسویه تسهیلات

بعد از تسویه تسهیلات در صورتی که بانک و دایره حقوقی بانک جهت فک رهن همکاری نکنند و از آزادسازی وثیقه استنکاف نماید راهن باید جهت پیگیری عدم همکاری بانک به دادگاهی که ملک مورد رهن در آنجا است مراجعه نماید اما دقت داشته باشید این نوع معاملات باید در کمال دقت و آگاهی انجام گیرد. زیرا فروشنده ممکن است ملک را به چندین نفر از طریق قولنامه بفروشد.

تمدید مدت قراردادهای رهنی مورد وثیقه بانک

در صورت تجدید تسهیلات

در مواردی که به هر دلیل قرارداد بانکی تمدید شده یا با استمهال آن مطابق مقررات قانونی موافقت می گردد ضرورت دارد سند رهنی تمدید شود یا سند رهنی متمم تنظیم شود، در این صورت بانک پیش نویس سند رهنی را به دفتر اسناد رسمی که ملک رهنی قبلی در آن تنظیم شده اعلام می دارد تا به عنوان سند متمم رهنی اقدام نماید.

تمدید مدت قراردادهای رهنی در زمان تجدید تسهیلات یا پرداخت تسهیلات جدید، باید برطبق یک اقرارنامه در دفاتر اسناد رسمی و حداقل تا سررسید تسهیلات جدید تمدید شود، در خصوص ارائه مال مرهونه از سوی اشخاص ثالث به عنوان وثیقه در قرادادهای بانکی، اقرارنامه باید از سوی مالک نیز امضاء شود.

برای انتقال مال به خریداربا تمدید مدت قراداد رهنی پس از اتمام اقساط،در صورتیکه در مبایعه نامه قید مدت شده باشد خریدار می تواند با اتمام مدت تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی با الزام به فک رهن به طرفیت خریدار و بانک مطرح نماید. در غیر اینصورت بنا به شرایطی می تواند معامله خود با فروشنده ملک رهنی فسخ کند.

وضعیت فروش ملک در رهن بانک قبل از تسویه تسهیلات

خریدار ابتدا باید درخواست فک رهن را مطرح نماید چرا که تا زمانی که ملک از رهن آزاد نشود سند به نام خریدار جدید منتقل نمیشود. چنین معامله ای معمولا از طریق وکالت و به صورت قولنامه ای انجام می گردد و در آن فروشنده شخص خریدار را وکیل قرار می دهد تا هر زمان اقساط وام تسویه شد خریدار بتواند ملک را به نام خود درآورد چنین معامله ای باید با رضایت و اطلاع بانک صورت گیرد. زیرا خرید و فروش بدون‌ فک رهن طبق قانون مخالف ‌منافع بانک است.

اخذ وجه التزام در قرارداد رهنی

• در قرادادهای تسهیلاتی، بانکها جهت تضمین باز پرداخت اقساط اقدام به اخد وثیقه می نمایند،
• و از طرفی در قرارداد مبلغی به عنوان وجه التزام جهت تخلف وام گیرنده را در نظر می گیرند.
• چنانچه وام گیرنده برخلاف تعهدات خود نسبت به پرداخت اقساط وام اقدام نکند،
• بانک می تواند از طریق صدور اجراییه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند درخواست نماید،
• اما اگر بدهکار ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجراییه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید،
• بنا به تقاضای بانک اداره ثبت پس از ارزیابی تمام مورد معامله و قطعیت آن،
• حداکثر مدت 2ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی مال،
• با برگذاری مزایده نسبت به وصول مطالبات بانک مرتهن اقدام،
• و مازاد را به راهن وام گیرنده مسترد می نماید.

رهایی از سند ملک در رهن بانک

بدون نیاز به تسویه تسهیلات

وقتی یک ملک به رهن بانک داده شده باشد، انتقال آن به دیگری بدون تسویه کامل تسهیلات امکان‌پذیر نیست. این اقدام مخالف منافع بانک است و مالکیت ملک به دیگر شخص بدون رضایت بانک صورت نمی‌گیرد.
اما در صورت عدم امکان تسویه کامل تسهیلات، می‌توان با شرایط خاص، وثیقه مورد استفاده را تعویض کرده و ملک را از وضعیت رهن آزاد کرد.

این تعویض وثیقه ممکن است به دو شکل انجام شود:

خریدار ملک رهنی می‌تواند سند دیگری را ارائه دهد. اگر فرد درخواست کننده رهن در حال حاضر سند دیگری ندارد، می‌تواند سند ملک متعلق به شخص دیگری را برای تعویض ارائه دهد. در این حالت، تعویض به صورت موقت تا مدتی از 6 ماه تا 1 سال پذیرفته می‌شود، تا فرد بتواند ملک خود را معرفی کند.
با انتقال تسهیلات به خریدار جدید یا ملک دیگر، بانک اقدام به تعویض وثیقه و پذیرش وثیقه جدید می‌کند. در نهایت، وثیقه قبلی به فرد بازگردانده شده و سند ملک آزاد می‌شود. حال خریدار می‌تواند برای تنظیم اسناد رسمی و انتقال ملک به نام خود اقدام کند.

اسناد تجاری به عنوان وثیقه بانکی

• در اسناد تجاری توثیقی، هر گاه متعهد از تعهد خود تخلف نماید بانک اعطا کننده تسهیلات می تواند علیه صادر کننده و ضامنین اسناد توثیقی نسبت به دریافت اصل وثیقه و خسارت تاخیر اقدام کند.
• سند رسمی لازم الاجرا مانند سندرسمی رهنی وسند تخصیص تسهیلات و اسنادرسمی ذمه ای مرجع صدور اجراییه برای این گونه اسناد دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند است.
• سند درحکم سند لازم الاجرا مانند چک و قرارداد های داخلی بانک ها اینگونه قراردادها چون در دفاتر اسناد رسمی تنظیم نمی شوند.
• از نظر قانون صدور اجراییه به استناد قراردادهای بانکی در حیطه اختیارات اجرای ثبت محل تنظیم کننده قراداد است.
• برطبق طبق مواد 183 تا 193 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا چک قابلیت صدور اجراییه در اجرای ثبت را دارد اما سفته بدون رسیدگی قضایی وصدور حکم ازدادگاه قابلیت صدور اجراییه را ندارد.

نحوه اقدام علیه صادرکننده اسناد تجاری

در صورت تخلف وام گیرنده از قرارداد اصلی، بانکها به پشتوانه اسناد تجاری توثیقی می توانند از طریق اداره اجرای مفاد اسناد رسمی و دادگاههای عمومی حقوقی علیه وام گیرنده و ضامنین اقدام نمایند.

نحوه اقدام بانکها برای وصول مطالبات اسنادی

از طریق اداره اجرای مفاد اسناد رسمی

• اسناد تجاری نیز مانند اسناد رهنی قابلیت صدور اجرائیه را دارند طی آن بانکها اقدام به ممنوع الخروج کردن متعهدین اسناد تجارتی می نمایند یا توقیف و مزایده اموال آنها را تا میزان بدهی را تقاضا می نمایند.
• اما طبق تبصره 2 ماده 158 آیین نامه اجرا مفاد اسناد رسمی، اگر بدهکار قبل از تنظیم و امضا صورت مجلس مزایده نسبت به پرداخت تمام بدهی خود نماید نصف حق الاجرا وصول می شود.
• برطبق ماده 126 آیین نامه اجرا دارنده وثیقه قادر به استرداد مازاد بر طلب خود نباشد درصورت تقاضا به نسبت طلب ازمال مورد مزایده به بانک واگذار می شود.

نحوه اجرای اجراییه وثیقه بانکی

به اجرا گذاشتن وثایق بدهکاران اسناد توثیقی مطابق آیین نامه نحوه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا تابع تشریفات و مقرراتی همچون ارزیابی اسناد توثیقی، ابلاغ اجراییه است. برطبق ماده 8 قانون اصلاح برخی ازمواد قانون ثبت تا قبل از مزایده و از تاریخ درخواست مشتری، بانکها حق جریمه و اخذ سود اضافی از بدهکارن را ندارند در صورت عدم درخواست مشتری بانک موظف است در چهارچوب مقررات مربوطه سه مرحله اخطاریه برای تعیین تکلیف مطالبات به مشتری ابلاغ نماید در صورت عدم پرداخت، اسناد قابل مطالبه و وصول هستند و کلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت و دفاتر اسناد رسمی مکلفند براساس مفاد اسناد و قراردادهای تنظیمی نسبت به صدور اجراییه و وصول مطالبات بانک طبق مقررات این قانون اقدام کنند.

دستور دادستان کل کشور

درباره اخذ وثیقه بانکی واحدهای تولیدی

دادستان کل کشور حجت الاسلام والمسلمین محمدجعفر منتظری، به نظام بانکی دستور داده است با استناد به ماده ۷۸۰ قانون مدنی، در مورد آن دسته از واحدهای تولیدی که برای پروژه‌ای وام گرفته و محل اجرای آن پروژه را در رهن بانک گذاشته اند، اگر چنانچه قیمت محل، کفاف پرداخت بدهی شرکت را می‌دهد، به همان بسنده کنند و سایر وثیقه‌ها و تضمین‌های تولیدکننده را به اجرا نگذارند.

متن دستورالعمل: برطبق قانونی که در ٢٧ خرداد ماه سال ١٣٨٠ به تصویب مجلس رسید، تولیدکنندگان اجباری ندارند املاک شخصی و هر آنچه غیر از محل و تجهیزات کارخانه را در قبال وامی که می‌گیرند، در رهن بانک بگذارند. اگر بدون رضایت سرمایه گذار، زمین یا خانه شخصی او که ربطی هم به واحد تولیدی اش ندارد، در رهن بانک قرار گرفت، آن رهن صحیح نیست و می‌توان فسخ کرد، مگر اینکه رهن با رضایت شخص سرمایه گذار و بدون اجبار داده شده باشد.

نحوه وصول مطالبات و تقاضای صدور اجرائیه به استناد

قراردادهای لازم الاجرا، قرارداد داخلی تسهیلات

موضوع ماده 15 قانون عملیلت بانکی بدون ربا

• قراردادهای داخلی تسهیلات برطبق قانون ماده 15 اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا با آنکه عادی هستند،
• درحکم اسناد لازم الاجرا محسوب می شوند.
• وصول طلب به استناد سند یا قرارداد عادی مستلزم مراجعه به مرجع قضایی،
• طرح دعوا ،
• طی تشریفات رسیدگی ،
• اخذ حکم و در نهایت درخواست صدور اجرائیه و اجرای حکم است.
• وصول طلب به استناد قرارداد های رسمی که لازم الاجرا هستند
• و نیز قراردادهایی که برطبق ماده 15 قانون مذکور تنظیم شده است،
• در حکم لازم الاجرا هستند،
• و از طریق دفاتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند،
• و دایره اجرای ثبت بدون تشریفات قضایی انجام میشود.

وکیل امور بانکی بانکی گروه حقوقی آساک

از آنجایی که طرح دعاوی بانکی نیاز به دانستن قوانین و مقررات بانکی دارد، قبل از هر اقدام حقوقی در خصوص دعاوی بانکی، با وکیل امور بانکی گروه حقوقی آساک مشورت نمائید. گروه حقوقی آساک، امکان مشاوره درباره امور بانکی و همچنین تهیه لایحه دفاعیه در پرونده های بانکی را برای شما عزیزان دارد.

سئوالات و مشکلات حقوقی خود در مورد دعاوی بانکی و قراردادهای بانکی با وکیل متخصص امور بانکی تهران، وکیل امور بانکی مشهد، وکیل امور بانکی قم، وکیل امور بانکی کرج مربوط به وکلای گروه حقوقی آساک مطرح نمائید تا در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگوی شما باشند.