دعوای الزام به انجام تعهد، شامل هر گونه تعهد قراردادی است و طیف وسیعی از تعهدات را در بر می‌گیرد. در تمامی قرارداد‌های ملکی اعم از خرید و فروش، اجاره، پیش فروش و مشارکت در ساخت، همیشه مجموعه‌ای از تعهدات متقابل وجود دارد که دو طرف بر عهده گرفته اند و ملزم به اجرای آن هستند. اگر هر یک از دو طرف از اجرای تعهدات خویش استنکاف نمایند، کسی که به نفع وی تعهدی شده است می‌تواند از دادگاه الزام متعهد را به انجام تعهد ناشی از قرارداد مطالبه کند.

در این مقاله به موضوعات ذیل پرداخته شده است:

• الزام به انجام تعهد
• خواهان و خوانده در دعوای الزام به ایفای تعهد
• ارکان دعوای الزام به ایفای تعهد
• درخواست انجام تعهد از سوی متعهد‌له
• عدم سقوط تعهد موضوع دعوا
• روند اجرای رای الزام به ایفای تعهد
• الزام به انجام تعهد در قرارداد مشارکت در ساخت
• مستندات قانونی مربوط به الزام به انجام تعهد در احداث بنا
• الزام به انجام تعهد در قانون پیش فروش ساختمان

• موارد سقوط الزام به ایفای تعهد
• مالی یا غیرمالی بودن الزام به ایفای تعهد
• خسارت تاخیر در ایفای تعهدات
• موارد عدم پذیرش دادخواست الزام به ایفای تعهد
• رأی شماره‌ ۱۳۹۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران
• نظریه مشورتی قوه قضائیه شماره‌ ۷/ ۴۱۳۳
• رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور شماره ۲۹۰۷
• دادخواست انجام تعهد مبنی بر تنظیم سند
• وکیل پایه یک دادگستری گروه حقوقی آساک

الزام به انجام تعهد

در این دعوا کسی که تعهدی را بر عهده گرفته است، متعهد است و دادخواست بایستی به طرفیت ایشان به عنوان خوانده اقامه شود و کسانی که از این تعهدات نفع و سود می‌برند، متعهدُله نامیده می‌شود که به عنوان خواهان باید دادخواست ارائه کند. در دعوای الزام به ایفای تعهد، اگر تعهد مرتبط با املاک باشد، در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می‌شود. پس از قطعیت رای اجراییه صادر و به محکوم علیه ابلاغ می‌شود تا نسبت به اجرای حکم، اقدام نماید. اگر متعهد به تعهد خود عمل نکند، اقتضای لزوم قرارداد‌ها اینست که کسی که تعهد به نفع او شده، بتواند متعهد را به اجرای تعهد وادار نماید.

نظریه مشورتی الزام به ایفای تعهد

نظریه مشورتی الزام به ایفای تعهد به معنای آن است که اگر فردی به طور قانونی متعهد به انجام کاری شده است، می‌توان او را به انجام آن تعهد ملزم کرد. این نظریه اصولاً بر اساس قواعد قرارداد و حقوق مدنی شکل می‌گیرد که هدف آن تضمین اجرای صحیح توافقات میان طرفین است. در واقع، اگر یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر می‌تواند از مراجع قضایی درخواست کند که وی را به اجرای تعهداتش وادار کنند. این نظریه به حفظ اعتبار قراردادها و جلوگیری از نقض آنها کمک می‌کند.

جهت عضویت در کانال تلگرام آساک کلیک کنید

اگر اجبار متعهد ممکن نشد، متعهدله می‌تواند به خرج خود تعهد را انجام داده و هزینه انجام تعهد را مطالبه نماید. در صورتیکه اجرای تعهد برای او مقدور نبود، می‌تواند از طریق نفر سومی تعهد را انجام دهد. در صورتی که تعهد از طریق نفر سوم هم امکان پذیر نباشد، کسی که تعهد به نفع او شده می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید. در تعهداتی که زمان انجام آن تعیین نشده، یکی از شرایط برای دادخواست الزام به ایفای تعهد، آنست که کسی تعهد به نفع شده، الزام به ایفای تعهد را از متعهد، مطالبه نماید. هر چند تقدیم دادخواست الزام، نوعی مطالبه است.

خواهان و خوانده در دعوای الزام به انجام تعهد

در دعوای الزام به انجام تعهد، کسی که تعهدی را بر عهده گرفته، متعهد است و دادخواست باید به طرفیت او به عنوان خوانده اقامه شود و کسانی که از این تعهدات نفع و سود می‌برند، متعهدله نامیده می‌شوند که به عنوان خواهان باید دادخواست را مطرح کند.

ارکان تعهدات مالی و غیرمالی

ارکان تعهدات مالی و غیرمالی شامل موارد ذیل است:

• موضوع تعهد: موضوع تعهد ممکن است مالی مانند انتقال ملکی یا غیرمالی مانند انجام یا عدم انجام کار باشد.
• طرف تعهد: ممکن است متعهد یا متعهدله یک یا دو یا چند نفر باشند.
• رابطه حقوقی: سومین رکن تعهد نوع رابطه حقوقی است که طرف متعهد را ملزم به انجام امر یا خودداری از انجام امری به نفع متعهدله می‌کند که ممکن است ناشی از یک عقد یا یک الزام قانونی باشد.

ارکان دعوای الزام به انجام تعهد

-وجود الزام قانونی یا قراردادی:

-منشأ ایجاد تعهدات و الزامات «عقد» باشد:

- منشأ ایجاد تعهدات و الزامات ضمان قهری باشد:

درخواست انجام تعهد از سوی متعهد‌له

دومین رکن دعوای الزام به انجام تعهد این است که با وجود درخواست متعهدله مدت مقرر در قانون یا قرارداد متعهد به تعهد خود عمل نکرده است.

عدم سقوط تعهد موضوع دعوا

وفا به عهد:

با انجام تعهد از سوی متعهد، سقوط تعهد حاصل می‌شود. البته وفا به عهد وقتی محقق می‌شود که متعهد چیزی را که می‌دهد مالک یا مأذون از طرف مالک باشد و شخصاً هم اهلیت داشته باشد و تعهد نیز در صورتی انجام شده محسوب می‌شود که دین به شخص دائن یا به کسی که از طرف وی وکالت یا حق قبض دارد تأدیه شود.

اقاله:

بعد از معامله طرفین یا وراث آن‌ها با موافقت هم می‌توانند به تراضی آن را اِقاله و تفاسخ کنند. اِقاله به هر لفظ یا فعلی واقع می‌شود که دلالت بر به هم زدن معامله کند. موضوع اِقاله ممکن است تمام معامله واقع شود یا فقط مقداری از مورد آن. تلف یکی از عوضین مانع اِقاله نیست. در این صورت به جای آن چیزی که تلف شده است مثل آن در صورت مِثلی بودن و قیمت آن در صورت قیمی بودن داده می‌شود.

نمائات و منافع منفصله که از زمان عقد تا زمان اِقاله در مورد معامله حادث می‌شود مال کسی است که به‌واسطه عقد مالک شده است. ولی نمائات مُتصله مال کسی است که در نتیجه اقاله مالک می‌شود. اگر مالک بعد از عقد در مورد معامله تصرفاتی کند که موجب ازدیاد قیمت آن شود در حین اقاله به مقدار قیمتی که به سبب عمل او زیاد شده است مستحق می باشد.

روند اجرای رای الزام به ایفای تعهد

بعد از صدور رای مبنی بر محکومیت خوانده بر الزام به ایفای تعهد و قطعیت رأی، به خوانده ابلاغ می شود که نسبت به اجرای تعهد اقدام کند. اگر متعهد به انجام تعهد خود عمل نکند در اینصورت خواهان می تواند خوانده را به انجام تعهد وادار کند و در نهایت اگر اجبار وی نتیجه نداد، خواهان می تواند به خرج خود تعهد را انجام دهد و هزینه انجام آن را از متعهد مطالبه کند. در صورتی که خواهان نتواند تعهد را انجام دهد میتواند از طریق شخص ثالث آن را انجام دهد. اما اگر توسط شخص ثالث نیز انجام تعهد ممکن نبود، در اینصورت خواهان می تواند قرارداد را فسخ کند.

الزام به انجام تعهد در قرارداد مشارکت در ساخت

ممکن است شخصی در قالب قراردادی، مانند مشارکت در ساخت پیش فروش یا پیمانکاری ساخت، متعهد به ساخت و تکمیل ساختمانی بر اساس شرایط قراردادی شود. در مواقعی که شخص متعهد، طبق زمان بندی پیش بینی شده در قرارداد، اقدام به ساخت ساختمان و تکمیل آن ننماید، شخص ذی نفع می‌تواند دادخواست الزام شخص متعهد به ایفای تعهد مبنی بر ساختن ساختمان را طرح نماید.

شخصی که به نفع او تعهد ساخت بنا داده شده باشد که به او متعهدٌ له می‌گوییم خواهان دعوا تلقی می‌شود و کسی هم که تعهد به ساخت داده است خوانده است.

از آنجایی که دعوای الزام به احداث بنا مرتبط با ملک و مال غیر منقول است در دادگاه محل وقوع ملک مطرح و رسیدگی می‌شود پس از صدور رای قطعی مبنی بر احداث بنا، دادگاه خوانده را ملزم می‌نماید که تعهد خود را انجام دهد و در صورتیکه تعهد خویش را انجام نداد، خواهان می‌تواند با هزینه شخصی ملک را تکمیل نماید و به خوانده مراجعه و هزینه‌ها را مطالبه نماید. در صورتیکه خواهان، امکان احداث بنا را نداشت و اجرای حکم از طریق فرد سومی ممکن نبود، خواهان می‌تواند اقدام به فسخ قراردادی نماید که بین طرفین منعقد شده است.

مستندات قانونی مربوط به

الزام به انجام تعهد در احداث بنا

• -اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است. مشروط بر این که جبران خسارت، تصریح شده و یا تعهد، عرفاً به منزله‌ی تصریح باشد و یا برحسب قانون، موجب ضمان باشد.»
• -در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده‌ی فوق، حاکم می‌تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه‌ی مخارج آن محکوم کند.»
• -هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد، اثباتأ یا تفیأ کسی که ملتزم به انجام شرط شده است، باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می‌تواند به حاکم رجوع کرده و تقاضای اجبار به وفای شرط مطرح کند.
• -هر گاه فعلی در ضمن عقد، شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور، ولی انجام آن به وسیله‌ شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می‌تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.
• -هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب وی واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ معامله را دارد.

الزام به انجام تعهد در قانون پیش فروش ساختمان

برطبق ماده ۱۴ قانون پیش فروش ساختمان، درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این‌که صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است، کمتر از ده درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد مانع از استیفاء مبلغ هزینه‌شده از محل ماده (۱۱) و ... با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده (۲۰) این قانون نمی شود.

مالی یا غیرمالی بودن الزام به ایفای تعهد

ماهیت دعوای الزام به ایفای تعهد می‌تواند مالی یا غیر مالی باشد. اگر در ازای انجام تعهدی که از دادگاه خواسته می‌شود، مالی عاید متعهد له شود، دعوا مالی محسوب شده و متناسب با آن باید خواسته دعوا تقویم و هزینه دادرسی پرداخت شود و در غیر این صورت دعوا غیرمالی می‌باشد و خواسته احتیاجی به تقویم ندارد و هزینه دعاوی غیر مالی پرداخت می‌شود.

خسارت تاخیر در ایفای تعهدات

ممکن است به خاطر عدم انجام تعهدات از سوی متعهد خسارت هایی به ذی نفع وارد شود. در این صورت او حق دارد، ضمن تقدیم دادخواست الزام به ایفای تعهد و یا به صورت مستقل، جبران خسارت ناشی از تاخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده به او وارد شده است، بخواهد.

در این صورت دادگاه میزان خسارت را پس از رسیدگی، ضمن رعایت قانون، با جلب نظر کارشناس، تعیین کرده و ضمن حکم راجع به اصل دعوا یا به طور مستقل و جداگانه، خوانده را به پرداخت خسارت ملزم می نماید.

در صورتی که قرارداد خاصی راجع به خسارت، میان دو طرف منعقد شده باشد، برابر آن رفتار خواهد شد. در غیر اینصورت با توجه به نوع و ماهیت تعهد، نحوه جبران خسارت تعیین می شود.

در صورتی که در قرارداد، مبلغی به عنوان خسارت عدم انجام تعهد، تعیین شده باشد، در اینکه متعهدله می تواند به صورت همزمان اجرای تعهد و نیز خسارت عدم اجرای تعهد را مطالبه کند، بین قضات محترم اختلاف نظر است. امکان مطالبه همزمان اجرای تعهد اصلی و خسارت تاخیر در اجرای تعهد، وجود دارد.

موارد عدم پذیرش دادخواست الزام به انجام تعهد

• از طرف متعهد، تعهد تعیین شده انجام پذیرفته باشد.
• دو طرف قرارداد با رضایت خود ایفای تعهد را متنفی کرده باشند.
• متعهد له ذمه متعهد را مبری کرده باشد.
• اگرتبدیل تعهد صورت گرفته باشد یعنی تعهد سابق تغییر کرده و به تعهدی جدید تبدیل شده باشد.
• شخص به طور همزمان هم بدهکار و طلبکار فرد دیگر شود.

رأی شماره‌ ۱۳۹۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در صورت عدم پیش بینی حق فسخ در قرارداد، ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات قراردادی در ابتدا، مطابق قانون الزام به ایفای تعهدات می‌باشد. تعهد به تکمیل آپارتمان، تعهد به فعل است و الزام متعهد به انجام آن در فرض اثبات، منافاتی با بازداشت ملک نداشته و توقیف، مانع از استماع این دعوی و اظهار نظر ماهوی نمی‌باشد.

نظریه مشورتی قوه قضائیه شماره‌ ۷/ ۴۱۳۳

با توجه به قصد و اراده‌ی طرفین در زمان انعقاد قرارداد احداث بنا در زمان مشخص و معین، اگر سازنده در مهلت تعیین شده موفق به اخذ پروانه مربوطه از شهرداری نشود، احداث آن سالبه به انتفای موضوع است و سازنده نمی‌تواند، الزام مالک به تحویل ملک و احداث ساختمان را خواستار شود.

رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور شماره ۲۹۰۷

اگر کسی طبق ورقه ای به طور تعهد ابتدایی، متعهد شود که تا فلان روز در دفتر رسمی برای تنظیم اجاره نامه به نحو مقرر در ورقه ی مزبور حاضر شود و در صورت تخلف از این مراتب، مبلغی به طرف بدهد، نظر به این که در ضمن تعهد، خسارت متصوره از عدم انجام، پیش بینی شده است، دیگر حقی برای متعهد له جز وجه التزام مقرره، موجود نیست.

دادخواست انجام تعهد مبنی بر تنظیم سند

مشخصات طرفین

• نام
• نام خانوادگی
• نام پدر
• سن
• شغل
• محل اقامت- خیابان – کوچه – پلاک- کدپستی

خواهان

خوانده

خواسته:

صدور حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی دو دانگ مشاع از شش‌دانگ یک باب منزل مسکونی موضوع از پلاک ثبتی شماره …مقوم به ۵۱٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال و جمیع خسارات و حق‌الوکاله وکیل فک رهن

دلایل و منضمات:

• رونوشت مصدق،
• کپی تقسیم‌نامه،
• کپی استشهادیه،
• وکالت‌نامه.

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی

احتراماً به استحضار می‌رساند، موکل با سه برادر خویش به‌صورت شراکتی کار کرده و هرکدام از برادرها در هر فرضی مالی را از پول شراکتی خریداری نموده‌اند. بعد از مدتی چهار نفر اقدام به تقسیم اموال مشترک طی یک سند عادی می‌نمایند. خواسته که یک خانه با پلاک ثبتی … واقع در … می‌باشد از پول مشترک ولی به نام خوانده خریداری شده است.
برابر اقرارنامه عادی مورخ ۲/۶/۷۹ خوانده محترم صراحتاً اقرار و اذعان داشته که دو دانگ از شش‌دانگ یک باب منزل مسکونی مارالذکر متعلق به موکل بوده که استشهادیه و شهادت شهود نیز مؤید این موضوع است؛

لذا، رسیدگی و صدور حکم به الزام خوانده به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی دو دانگ مشاع از شش‌دانگ پلاک ثبتی ۱۱۹۷۵/۴۷۳۰ و فک رهن از آن و در راستای مواد ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی و جبران جمیع خسارات دادرسی و حق‌الوکاله وکیل مورد استدعاست.

محل امضاء – مهر – اثر انگشت

وکیل پایه یک دادگستری گروه حقوقی آساک

استفاده از مشاوره حقوقی وکیل متخصص و باتجربه در تمام مراحل رسیدگی پرونده های حقوقی و کیفری از اهمیت زیادی برخوردار است. زیرا با انتخاب وکیل و مشاوره حقوقی قبل ازهر اقدام قانونی در وقت و هزینه های دادرسی صرفه جویی میشود و حق و حقوق موکل ضایع نمی شود.

گروه وکلای حقوقی آساک مجموعه ای متخصص از وکلای دادگستری، کارشناسان ارشد حقوق و حقوقدانان می باشد که با ارائه مشاوره های تخصصی، قبول وکالت و مشاوره در دعاوی حقوقی را بر عهده می گیرند.

سئوالات و مشکلات حقوقی خود را با وکیل دادگستری تهران، وکیل دادگستری مشهد، وکیل دادگستری قم، وکیل دادگستری کرج مربوط به وکلای گروه حقوقی آساک مطرح نمائید تا در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگوی شما باشند.