اضافه بنا ساختمان تخلفی می باشد در زمینه ساختمان سازی، در صورتی مرتکب این تخلف می شوند که تراکم و یا سطح اشغال را در ساختمان سازی رعایت نکرده باشند. تراکم و سطح اشغال دو آیتم از تخلفات اضافه بنا می باشد که تراکم بر اساس جمعیت منطقه و سطح اشغال بر اساس متراژ کل زمین در حال ساخت محاسبه می‌گردد. ما در گروه حقوقی آساک به مفهوم تراکم مازاد و اضافه بنا می‌ پردازیم، تا در آینده درگیر مشکلات ناشی از این موضوع نشوید و ناخواسته دچار تخلف نشوید.

اضافه بنا یا به عبارت دیگر اضافه اشکوب به سازه و یا ساختمانی گفته می شود که یا بر روی ساختمانی دیگر و یا در کنار ساختمان از قبل ساخته شده اضافه شود. سوال پر تکراری که عموما در این موضوع پرسیده می شود این است که جریمه اضافه بنا چه می باشد؟ قانون‌گذار برای تخلف اضافه بنا دو نوع جریمه تعیین کرده است؛ قلع بنا یا جریمه مالی. تخلف اضافه بنا مربوط به تراکم و سطح اشتغال می‌باشد، که اولی براساس جمعیت منطقه و دومی بر اساس متراژ کل زمین در حال ساخت محاسبه می‌ گردد.

جریمه تخلف تراکم اضافه بنا در کمیسیون ماده ۱۰۰

تراکم اضافه بنا یکی از انواع تخلّفات ساختمانی است که در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به آن رسیدگی شده و در نهایت منجر به تخریب یا پرداخت جریمه می شود.

هر ساختمانی علاوه بر پروانه ساخت به عنوان مجوزی برای شروع ساخت و ساز، در انتها نیز به گواهی پایان کار نیاز دارد و این گواهی زمانی صادر می شود که ساختمان به طور کامل ساخته شده باشد. طبق گواهی پایان کار تأیید می شود که بنای احداثی کاملاً قانونی و بدون هیچ گونه تخلّفی ساخته شده است.

برای ملکی که دارای تخلّف تراکم اضافه باشد، گواهی پایان کار صادر نمی شود، مگر این که طبق رأی کمیسیون عمل شده و اقدام به پرداخت جریمه شود.

در این مقاله به موضوعات ذیل پرداخت شده است:

• شرایط عدم تخریب تراکم اضافه بنا در کمیسیون ماده ۱۰۰
• تاثیر نوع بنا در میزان جریمه تراکم اضافه بنا
• میزان جریمه تعیین شده برای تخلف اضافه بنا
• جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ برای پارکینگ
• تعیین ارزش معاملاتی
• ارزش معاملاتی به طور
• تخلّف تراکم اضافه
• گواهی پایان کار ساختمان
• محاسبه تخلف تراکم اضافه بنا
• تخلف سطح اشغال
• جریمه اضافه بنا

• جریمه تخلفات کمی
• جریمه تخلفات کیفی
• تخلفات مطرح شده در کمیسیون ماده ۱۰۰
• نحوه رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری
• محاسبه تخلف اضافه بنا
• ابهام در ارزش معاملاتی زمین و جریمه اضافه بنا
• محاسبه جرایم درکمیسیون های ماده ۱۰۰
• مرجع صالح رسیدگی به تخلفات تراکم اضافه بنا
• رای دیوان عدالت اداری در مورد بنای مازاد بر تراکم به شماره : 9109970902902924
• سئوالات حقوقی
• وکیل شهرداری گروه حقوقی آساک

تاثیر نوع بنا در میزان جریمه تراکم اضافه بنا

نوع بنای احداثی در میزان جریمه نقش دارد. یعنی با وجود اینکه روال صدور رأی به پرداخت جریمه در کمیسیون ماده ۱۰۰ برای زمین های مسکونی، تجاری، اداری و صنعتی به طور مشابه است. امّا مقدار جریمه تخلّف بر تراکم اضافه با توجه به تجاری، مسکونی، اداری و صنعتی بودن بنای ساخته شده متفاوت است.

میزان جریمه تعیین شده برای تخلف اضافه بنا

میزان جریمه حدود قانونی داشته و بر اساس ارزش معاملاتی ساختمان محاسبه می شود. فرمول محاسبه جریمه اضافه بنا به این شکل است که اگر تخلّف تراکم اضافه در یک بنای مسکونی رخ داده باشد، جریمه مقرر شده برای هر متر مربع بنای اضافی نباید از یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی آن ساختمان بیشتر باشد.

امّا میزان جریمه تخلّف اضافه بنا برای ساختمان های تجاری، اداری و صنعتی برای هر متر مربع بنای اضافی نباید از دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان مذکور کمتر و از چهار برابر آن بیشتر باشد.

اگر مالک یا ذینفع، جریمه تخلّف تراکم اضافه را نپردازد، شهرداری وظیفه دارد که بار دیگر پرونده را به همان کمیسیون صادر کننده حکم پرداخت جریمه ارسال کند و از کمیسیون بخواهد که دستور تخریب این ملک را بدهد.

جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ برای پارکینگ

اگر طبق پروانه و نقشه های ساختمانی، لازم باشد که برای ساختمان پارکینگی احداث شود، مالکی که پارکینگ نمی سازد تا فضای بیشتری برای ساخت و ساز داشته باشد و یا پارکینگ را به نحوی می سازد که امکان استفاده از آن وجود نداشته باشد، با این کار باعث بالا رفتن تراکم اضافه بنا می شود. اگر امکان اصلاح وجود داشته باشد که علاوه بر پرداخت جریمه باید اقدام به اصلاح نیز کند. امّا اگر اصلاح آن ممکن نباشد، کمیسیون می تواند با توجه به مکان و نوع استفاده از فضای پارکینگ رأی به اخذ جریمه را صادر کند.

میزان این جریمه برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ، حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان است. مساحت هر پارکینگ با محاسبه گردش، ۲۵ متر مربع است. اگر تخلّف نساختن پارکینگ با عدم رعایت اصول بسیار مهم شهرسازی فنی یا بهداشتی همراه باشد، منجر به صدور حکم تخریب می شود.

شرایط عدم تخریب تراکم اضافه بنا در کمیسیون ۱۰۰

امّا به دلیل تخلّف از قانون، مالک متخلّف را به پرداخت جریمه محکوم می کند.

شرایط عدم تخریب تراکم اضافه بنا شامل موارد ذیل است:

-موقعیت مکانی و محل قرارگیری ملک:

منظور این است که ملک دارای تخلّف اضافه بنا در بر خیابان، اعم از اصلی یا فرعی و در داخل کوچه خواه بن بست و باز قرار داشته باشد.

-نوع استفاده از فضای احداثی:

جریمه ای که کمیسیون ماده ۱۰۰ برای تخلّف تراکم اضافه بنا صادر می کند باید متناسب با نوع استفاده ای باشد که از این فضای ایجاد شده می شود.

-نوع ساختمان بر اساس مصالح:

جریمه باید متناسب با نوع ساختمان از نظر مصالح به کار رفته در آن باشد.

تعیین ارزش معاملاتی

ارزش معاملاتی به طور سالانه آن هم بر اساس موقعیت جغرافیایی و مکانی ملک مشخص می شود. امّا اگر تاریخ احداث بنا معلوم و معین باشد در این صورت میزان جریمه تراکم اضافه بنا طبق ارزش معاملاتی ملک در همان سال ساختش محاسبه می شود.

تخلّف تراکم اضافه

نوع دیگری از تخلّفات ساختمانی که اتفاقاً جزو تخلّفات تراکم اضافه نیز محسوب می شود، پیشروی و تجاوز به معابر شهری است. بر اساس قانون هر مالکی وظیفه دارد که در زمان احداث و یا بازسازی ملک مطابق پروانه ساخت اقدام کرده و به حریم معبر شهری ورود نکند. در غیر این صورت، شهرداری باید جلوی این ساخت و ساز را گرفته و موضوع را به کمیسیون ماده ۱۰۰ اطلاع دهد.

در این مورد هیچ تفاوتی هم بین ملک مسکونی، تجاری، صنعتی و اداری وجود ندارد. شهرداری هر منطقه با توجه به جمعیت، عرض خیابان، ساخت ‌وساز گزینه‌ای بنام تراکم را در نظر می‌گیرد، درواقع تراکم همان تعداد طبقاتی است که فرد می‌تواند در زمین خود بنا کند و در صورت عدم رعایت تراکم منطقه و اجتناب از جریمه اضافه بنا به ملک ساخته‌شده پایان کار داده نمی‌شود.

گواهی پایان کار ساختمان

هر ساختمانی علاوه بر پروانه ساخت به عنوان مجوزی برای شروع ساخت و ساز، در انتها نیز به گواهی پایان کار نیاز دارد و این گواهی زمانی صادر می شود که ساختمان به طور کامل ساخته شده باشد.

طبق گواهی پایان کار تأیید می شود که بنای احداثی کاملاً قانونی و بدون هیچ گونه تخلّفی ساخته شده است. برای ملکی که دارای تخلّف تراکم اضافه باشد گواهی پایان کار صادر نمی شود مگر این که طبق رأی کمیسیون عمل شده و اقدام به پرداخت جریمه شود.

محاسبه تخلف تراکم اضافه بنا

برطبق قانون، زمین‌های شخصی باید قبل از ساخت تفکیک شوند و برای احداث بنا شماره پلاک ثبتی و پروانه ساخت دریافت کنند؛ در غیر این صورت ملک موردنظر تخریب و یا جریمه می‌شود. تخلف اضافه بنا شامل تخلف تراکم و تخلف سطح اشغال می‌شوند.

تخلف سطح اشغال

سطح اشغال به درصدی از ملک که زمین مالک را اشغال کرده گفته می‌شود. بر اساس قوانین تعیین ‌شده از سوی شهرداری تنها 60 درصد از هر قطعه زمین قابل به ساخت است و درصورتی که متراژ بنای ساختمان به بیش از ۶۰ درصد برسد شامل تخلف اضافه بنا می‌شود.

جریمه اضافه بنا

در نظام جدید مقابله با تخلفات ساختمانی، مدیریت شهری قصد دارد تا با کاهش میزان تخلفات ساختمانی مکانیسم جدیدی را به اجرا دربیاورد. از این‌رو جریمه تخلفات اضافه بنا را به ۲ بخش کمی و کیفی تقسیم کرده‌اند:

جریمه تخلفات کمی

به تخلفاتی که پروژه احداثی بدون مجوز از شهرداری و اخذ پروانه ساخت بناشده باشد. در این حالت شهرداری با توجه به ارزش معاملاتی ساختمان، نرخ تورم، قیمت روز و حتی مصالح بکار رفته در سازه بهای تخلف را محاسبه می‌کند. بر اساس همین فرمول املاک مسکونی بین یک و نیم تا سه برابر و املاک تجاری بین دو تا چهار برابر جریمه پرداخت می‌کنند.

جریمه تخلفات کیفی

این نوع تخلفات ساختمانی با جان ساکنان یک ساختمان و یا اهالی محل سروکار دارند که در این صورت دستور تخریب بنا از سوی شهرداری صادر می‌شود. زمانی که برای تخلف اضافه بنا حکم قلع صادر شود.

شهرداری موظف است قسمت‌هایی از ملک مثل طبقات اضافه و یا سطح اشغال که شامل اضافه بنا می‌شود را تخریب کند و هزینه تخریب بر عهده مالک است. تنها در مورد تخلفات کیفی حکم تخریب صادر می‌شود و اگر در تخلفات اضافه بنا موارد ایمنی، اصول شهرسازی، اصول فنی و بهداشت رعایت شود تنها پرداخت جریمه نقدی کفایت می‌کند.

تخلفات مطرح شده در کمیسیون ماده ۱۰۰

تخلفات مطرح شده در کمیسیون ماده ۱۰۰ رسیدگی می‌شوند شامل موارد ذیل است:

• احداث بنا بدون پروانه (مجوز) یا احداث بنا خارج از پروانه یا مازاد بر آن
• عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ
• تجاوز به معابر شهر
• استحکام نداشتن بنا یا عدم رعایت ضوابط فنی، بهداشتی و شهرسازی در احداث بنا
• تغییر کاربری غیرمجاز

نحوه رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

کمیسیون ماده ۱۰۰ از دو کمیسیون بدوی و تجدیدنظر تشکیل شده است. پرونده تخلفات ابتدا در کمیسیون بدوی مطرح می‌شود. یکی از اعضای کمیسیون بدوی، نماینده شهرداری است که فقط برای دادن توضیحات می‌تواند در جلسات این کمیسیون شرکت کند. شهروندی که پرونده تخلف او در این کمیسیون مطرح شده‌ است، می‌تواند با دادن لایحه کتبی، از خود دفاع کند. تصمیماتی که در کمیسیون بدوی گرفته می‌شود، قابل اعتراض در کمیسیون تجدیدنظر است.

اعتراض به تصمیم کمیسیون باید تا ده روز از تاریخ ابلاغ رأی در کمیسیون تجدیدنظر مطرح شود. تصمیمات کمیسیون تجدیدنظر، قطعی و قابل اجراست. اگر شخصی ادعا کند که تصمیم کمیسیون منطبق بر قوانین و مقررات نیست، می‌تواند طبق بند ب ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری به دیوان عدالت اداری مراجعه و به آن اعتراض کند.

محاسبه تخلف اضافه بنا

اضافه بنا به معنای در نظر گرفتن بنای اضافی در هنگام ساخت است. براساس قانون، زمین‌های شخصی، باید قبل از ساخت تفکیک شوند و برای احداث بنا شماره پلاک ثبتی و پروانه ساخت دریافت کنند؛ در غیر این صورت ملک موردنظر تخریب شده یا مشمول جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ بر تراکم اضافه می‌شود. تخلف اضافه بنا شامل تخلف تراکم و تخلف سطح اشغال می‌شوند.

ابهام در ارزش معاملاتی زمین و جریمه اضافه بنا

شهرداری هرساله، بر اساس معیارهای از پیش تعریف‌شده، ارزش معاملاتی هر منطقه را مشخص می‌کند. این معیارها می‌تواند بر اساس منطقه‌ای که زمین در آن واقع‌شده است، موقعیت مکانی و … تعیین شود. در واقع برای تخلفات کمی که به پرداخت جریمه نقدی ختم می‌شود، ارزش معاملاتی خود زمین، تعیین‌کننده جریمه اضافه بنا است. اگر تاریخ احداث اضافه بنا مشخص باشد، جریمه اضافه بنا بر اساس همان زمان محاسبه می‌شود. اما اگر تاریخ دقیقی از احداث اضافه بنا مشخص نباشد، مبلغ جریمه بر اساس نرخ روز محاسبه می‌شود.

محاسبه جرایم در کمیسیون های ماده ۱۰۰

-طبق تبصره ۲ ماده ۱۰۰

جریمه اضافه بنا در اراضی مسکونی حداقل یک دوم و حداکثر سه برابر ارزش معاملاتی برای هر مترمربع می باشد.

-طبق تبصره ۳ ماده ۱۰۰

جریمه اضافه بنا در اراضی تجاری وصنعتی واداری حداقل دو برابر و حداکثر برابر ارزش معاملاتی است.

-طبق تبصره ۴

جریمه احداث بنا بدون پروانه یک دهم ارزش معاملاتی یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان و در مورد عدم احداث پارکینگ ویا غیرقابل استفاده بودن آن وعدم امکان اصلاح طبق تبصره ۵ ماده ۱۰۰ جریمه از حداقل یک برابر تا حداکثر دوبرابر ارزش معاملاتی برای هرمترمربع فضای ازبین رفته تعیین می شود.

-جریمه مذکور در تبصره های ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، بسته به نوع تخلف، حداکثر تا چهار برابر ارزش معاملاتی، قابل است. بر اساس قوانین جاری، اگر فردی مرتکب تخلف و یا جرمی شود، قانون زمان ارتکاب تخلف را ملاک قرار می‌دهد.

شهرداری‌ها موظفند که ارزش معاملاتی زمان وقوع تخلف را ملاک محاسبه کرده و در صورتی که اضافه بر مبلغ مذکور، وجه دیگری از مالکان دریافت شده باشد، باید به پرداخت کنندگان آن برگردانده شود. با توجه به تجدید ارزش معاملاتی در هر سال، زمان محاسبه جریمه تخلفات نیز برمبنای زمان وقوع تخلف و احداث بنا می باشد.

مرجع صالح رسیدگی به تخلفات تراکم اضافه بنا

مرجع صالح رسیدگی به تخلفات تراکم اضافه بنا کمیسیون ماده 100 شهرداری است. بعد از رسیدگی در کمیسیون در دو صورت حکم به تخریب بنای اضافه صادرمی شود. اگر در این متراژی که اضافه بر زیربنای مندرج در پروانه ساخته شده است اصول فنی، شهرسازی و بهداشتی نیز رعایت نشده باشد، حکم تخریب صادر می شود. هزینه تخریب به طور کامل باید توسط مالک متخلّف پرداخت شود. در مواردی کمیسیون ماده ۱۰۰، تخلّف بر تراکم اضافه بنا جریمه صادر می شود.

رای دیوان عدالت اداری در مورد بنای مازاد بر تراکم

به شماره : ۹۱۰۹۹۷۰۹۰۲۹۰۲۹۲۴

خلاصه رای:

قلّت تخلفات، عدم ذکر موارد مغایر با اصول ثلاثه، عدم وجود شاکی خصوصی و معارض، تزلزل در استحکام بنا و از بین رفتن ثروت ملی از جمله دلایل نقض حکم تخریب کمیسیون ماده ۱۰۰ علیرغم احداث بنای مسکونی بدون پروانه مازاد بر تراکم می‏باشند.

رای دیوان:

با توجه به شکایت شاکی اعتراض و نقض رأی تجدیدنظر کمیسیون ماده ۱۰۰ به شرح ستون خواسته می‏باشد که طرف شکایت بیان نموده شاکی مبادرت به احداث بنای مسکونی بدون پروانه مازاد بر تراکم در کاربری مربوطه، اضافه بنا به صورت پارکینگ در همکف پیشروی به مساحت ۱۸/۶ متر مربع نموده که مراتب به کمیسیون بدوی ارجاع که رأی به تخریب صادر که با اعتراض در کمیسیون تجدیدنظر مطرح و عیناً تایید شده است.

نظر به قلت تخلفات و اینکه ضرورت تخریب که مغایر با کدامیک از اصول ثلاثه می‏باشد در رأی قید نشده و از طرفی شاکی خصوصی و معارضی وجود ندارد و تخریب موجب تزلزل در ارکان و استحکام بنا شده و این که موجب از بین رفتن منابع مالی و ثروت ملی می شود. در نتیجه از این حیث رأی معترض عنه مخدوش و با نقض آن حکم به ورود شکایت و طرح در کمیسیون هم‏عرض صادر و اعلام می‏شود. این رأی قطعی است.

سئوالات حقوقی

-اگر شخصی به علت تخلفات یک نفر در امر ساخت وساز ضرر ببیند به کدام نهاد باید مراجعه کند. کمیسیون ماده ۱۰۰ مراجعه کند یا به شهرداری؟

تمامی شهروندان اگر از این نوع تخلفات ضرر و زیان ببینند، علاوه بر این‌که حق مراجعه به مراجع قضایی را دارند، می‌توانند به شهرداری نیز مراجعه کنند. اگر شهرداری پس از بررسی­‌های لازم، رسیدگی به تخلف را در صلاحیت کمیسیون ببیند، پرونده را به آن ارجاع دهد.

-چگونه متخلف ساختمانی میتواند جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری را تقسیط نماید؟

در صورتیکه متخلف ساختمانی قادر به پرداخت جریمه موضوع رأی ماده صد کمیسیون شهرداری به صورت در دفعه واحده نباشد شهرداری مجاز به تقسیط جریمه می باشد مرجع تقسیط شهرداری محل است نه کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری بلکه وظیفه کمیسیون منحصراً صدور رأی راجع به تخلفات ساختمانی است میزان و نحوه تقسیط از اختیارات خاص شهرداری محل است.

وکیل شهرداری گروه حقوقی آساک

وکیل شهرداری با تسلط به قوانین و مقررات شهرداری و کمیسیون های شهرداری میتواند در پیشبرد دعاوی مطرح شده در مورد شهرداری و اخذ نتیجه مطلوب در کمیسیون های شهرداری، اخذ دستور موقت از دیوان عدالت اداری در خصوص توقیف عملیات اجرایی رای های صادر شده از کمیسیون های شهرداری، اخذ مجوز پروانه ساختمانی، گواهی پایان کار، اخذ سند مالکیت، وصول مطالبات پیمانکاران از شهرداری، تغییر کاربری املاک، مطالبه خسارت از شهرداری به شما کمک کند.

وکیل متخصص شهرداری گروه حقوقی آساک از تخصص و دانش کافی برای دفاع از حقوق قانونی شما برخوردار است.

سوالات و مشکلات حقوقی خود در مورد دعاوی مطرح شده در کمیسیون های شهرداری و دادگاههای حقوقی با وکیل شهرداری تهران، وکیل شهرداری مشهد، وکیل شهرداری قم، وکیل شهرداری در کرج مربوط به وکلای گروه حقوقی اوان مطرح نمائید تا در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگوی شما باشند.