وکیل مشارکت در ساخت

وکیل مشارکت در ساخت

21 اردیبهشت1398
وکیل مشارکت در ساخت

وکیل مشارکت در ساخت


با توجه به  نوسازی بافت های قدیمی و فرسوده ، نیاز به ساخت و ساز واحدهای مسکونی ، تجاری و اداری جدید رو به رشد است .
مالکان و سازندگان برای اینکه به سود بیشتری برسند، مبادرت به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت میکنند .نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت  از آنجایی اهمیت دارد ،
که حقوق مالک و سازنده را در صورت اختلاف تامین میکند.
بنابراین مهمترین قسمت کار ، انعقاد قراردادی مناسب  است.
استفاده از وکیل مشارکت در ساخت  برای اشخاصی که اولین بار اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت  میکنند، اهمیت بیشتری دارد.
مهمترین قسمت مشارکت در ساخت، قرارداد و داوری در قراردادهای مشارکت در ساخت  است.
متاسفانه بیش از هفتاد درصد قراردادهای مشارکت در ساخت، به  اختلاف و طرح شکایت میانجامد.
بهتر است قبل از انجام مشارکت در ساخت، از تخصص و تجربه وکیل  مشارکت در ساخت موسسه حقوقی آساک بهره مندشوید.


 تعریف قرارداد مشارکت در ساخت


سرمایه گذاری مشترکی برای ساخت آپارتمان، بین مالک و یا مالکین از یک طرف و سازندگان از طرف دیگر، که مالک زمین و سازنده، هزینه ها را پرداخت میکند.
 

 نحوه ‌تنظیم ‌قرارداد مشارکت در ساخت


در نحوه ‌تنظیم ‌قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، از آنجایی که این نوع قرارداد، جدا از فواید آن برای طرفین دارای مباحث حقوقی پیچیده‌ای است،
لذا ‌تنظیم قرارداد بدون حضور وکیل امری بسیار پر ریسک خواهد بود.
مسائل و تعهدات بسیاری حین اجرای قرارداد وجود دارد که تنها با وجود یک وکیل حقوقی مجرب قابل اجرا خواهد بود.
هنگام ‌تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز باید مسائلی همانند تعهدات طرفین قرارداد (مالک یا مالکین و سازنده یا سازندگان)، قدر السهم طرفین، موضوع قرارداد، تابعیت قرارداد،
مشخصات سازه جدید التاسیس، زمان پیش فروش، برنامه زمانبندی، زمان و نحوه انتقال قدرالسهم، تخلفات حاصل از ساخت و ساز، حدود اختیارات مالک و مشارکت وی در اجرای پروژه، جرایم تاخیر در اجرای تعهدات، شرایط فسخ قرارداد، حدود مشخصات فنی، مصالح مورد استفاده و کیفیت و برند آن، مرجع حل اختلاف در زمان بروز اختلاف و موارد مربوط به اضافه بنا رعایت گردد


 

انواع قراردادهای مشارکت در ساخت در ‌تنظیم قرارداد



‌انواع قراردادهای مشارکت در ساخت در ‌تنظیم قرارداد، به نحوه اجرای تعهدات میان طرفین باز می‌گردد.
از ‌انواع قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز می‌توان به مشارکت معمولی، سهمی، تهاتری، معاوضه‌ای و تکمیلی اشاره کرد.
مشارکت معمولی و قدرالسهم بیش از سایر ‌انواع قراردادهای مشارکت در ساخت متداول است. در ‌تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت معمولا قدرالسهم طرفین بصورت ۶۰-۴۰ تعیین می‌شود.
در این صورت پس از اتمام پروژه مثلا یک ساختمان ۵ واحدی بصورت ۳ واحد برای مالک و ۲ واحد برای سازنده در نظر گرفته می‌شود.
یکی دیگر از ‌انواع قراردادهای مشارکت در ساخت رایج مشارکت سهمی است.
در این روش بخشی از زمین را سازنده خریداری و هنگام ‌تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با محاسبه ارزش زمین خریداری شده، قدرالسهم طرفین تعیین می‌گردد.
همانطور که می‌بینید ‌تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت دارای مباحث حقوقی پیچیده‌ای است.
از اینرو استفاده و مشورت با وکیل مشارکت در ساخت مجرب جهت قبول حکمیت و داوری الزامی است.


نکات مهم در قرارداد مشارکت در ساخت


 - در خصوص ضمانت اجرای  قابل قبول، برای قرارداد مشارکت در ساخت باید  طرفین توافق کنند.
 - تقسیم نامه شفاف براساس میزان قدر السهم ،کیفیت وزمان فروش واحدها ی متعلق به خود تنظیم شود.
 - ناظر مجرب برای نظارت برکیفیت اجرایی سازنده انتخاب شود.
 - قرارداد اصولی تنظیم شود و فسخ و اقاله قرارداد بعد ازشروع  عملیات  تخریب و یا گودبرداری معنا ندارد.
 - به هر عنوان به سازنده اجازه گرفتن وام داده نشود.
 - با توجه به میزان سهم مالک و سازنده ، چگونگی بهره برداری و فروش و اجاره واحدها مشخص شود.
 - هیچ گونه اقدام اجرایی و اداری قبل از فک رهن ملک، بوسیله مالک انجام نشود.
 - برای حل اختلاف احتمالی در قرارداد داور تعیین شود.

 

مدارک لازم برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت


 

 - مدارک شناسایی شناسنامه و کارت ملی مالک و سازنده
 - ارائه سند یا قولنامه و توافقات  مالک و سازنده

 

دعوای مشارکت در ساخت


دعوای مشارکت در ساخت از دعاوی مطروحه در دادگستری است .
این دعوا توسط طرفین قرارداد ، سازنده و مالک مطرح میشود.
حتی ممکن است پیش خریداران و اشخاص ثالث علیه طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، دادخواست دعوا مطرح کنند.
دعوای الزام به تنظیم سندرسمی ، ساخت و تکمیل ،تفکیک سند و اخذ پایان کار ، تحویل ،عدم تطابق ساختمان با نقشه یا مصالح مورد توافق از طرف مالک یا پیش خریداران مطرح میشود.
دعوای الزام به پرداخت وجه و خسارات ، تخلیه ملک ، مازاد متراژ، توسط سازنده مطرح میگردد. 
دعاوی مشارکت در ساخت شامل دعاوی علیه سازنده  و دعاوی علیه مالک میباشد.

 - دعاوی علیه سازنده

 - الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی

 - الزام سازنده به اخذ بیمه های درج شده در قرارداد مشارکت در ساخت

 - الزام به ایفای تعهدات قراردادی علیه سازنده

 - الزام سازنده به اخذ پایان کار و صورت تفکیکی

 - الزام سازنده به تنظیم تقسیم نامه رسمی

 - الزام سازنده به اخذ سند رسمی مالکیت آپارتمان های ساخته شده علیه سازنده

 - مطالبه وجه التزام قراردادی تاخیر با عدم تنظیم سند رسمی انتقال آپارتمان های ساخته شده علیه سازنده

 - مطالبه خسارت در ساخت آپارتمان از سازنده

 - تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت

 

خلع ید از سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت

خلع ید : دعوایی که مالک یا مالک مال  غیرمنقول (خانه، مغازه، زمین) برعلیه متصرف غیرقانونی مال خود مطرح میکند.

دعوای خلع ید از سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
 

 - میتوان علاوه بر فسخ یا اقاله، دعوای خلع ید، مطرح کرد و قبل از آن باید قرارداد مشارکت در ساخت فسخ شود. 
 -  قبل از طرح  دعوای خلع ید، باید تقاضای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و تحویل  ملک را خواست.
 - دعوای خلع ید ،دعوای مالی است . اگر قیمت خواسته بیشتر از بیست میلیون تومان نباشد ،میتوان در شورای حل اختلاف نیز مطرح شود.
 - اگر مبلغ خواسته بیشتر از بیست میلیون تومان باشد دعوا در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی میشود.


مدارک لازم طرح دعوای خلع ید از سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

 - کپی برابر اصل سند مالکیت
 - معاینه و تحقیق محلی با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری

دعوای الزام سازنده به اخذ پایان کار


 - یکی از تعهدات سازنده ، اخذ پایان کار ساختمان است اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند، مالک یا خریدار میتواند دعوای الزام سازنده به اخذ پایان کار را مطرح کند.
 - در این مرحله به سازنده اخطار داده میشود و اگر پایان کار را دریافت نکند، مالک یا خریدار میتواند گواهی پایان کار را گرفته و هزینه های انجام شده را از سازنده مطالبه کند.


  

دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه های درج شده در قرارداد مشارکت در ساخت


 - سازنده باید بیمه مسئولیت مدنی ناشی از از اجرای عملیات ساختمانی در قبال اشخاص ثالث ،بیمه مسوولیت مدنی سازندگان ابنیه مقابل کارکنان ساختمانی، بیمه تضمین کیفیت ساختمان اقدام  کند.
اگر از این امر امتناع کند، مالک میتواند از طریق مرجع قضایی او را ملزم به اخذ  بیمه های مذکور کند.
 -  دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه های درج شده در قرارداد مشارکت در ساخت مالی است و میزان خواسته بستگی به ارزش مالی بیمه دارد.
 -  اگر ارزش مالی بیمه بیش از بیست میلیون تومان نباشد، دعوا در شورای حل اختلاف قابل رسیدگی است .
 -  اگر ارزش مالی بیش از بیست میلیون تومان باشد، در دادگاه عمومی حقوقی  رسیدگی میگردد.
 - اگر مالک در صورت امتناع سازنده از گرفتن بیمه، خود اقدام کند، میتواند هزینه های مربوط را از سازنده مطالبه کند.
 - اگر مالک بدون اینکه الزام سازنده را برای اخذ بیمه درخواست کند، خود برای اخذ بیمه اقدام کند، نمیتواند در خصوص هزینه های بیمه ادعایی کند.


 

دعوای الزام به فک رهن علیه سازنده

 
 - اگر سازنده برای ملک وام بانکی بگیرد و ملکی که در رهن باشد، نمیتوان انتقال داد و برای انتقال مالکیت به خریدار باید فک رهن کند.
اگر سازنده از بازپرداخت وام و فک رهن خودداری کند، میتوان  دعوای الزام به فک رهن را از مرجع قضایی خواستار شد.
 - دعوای الزام به فک رهن دعوای مالی است.هزینه دادرسی براساس دعاوی مالی پرداخت میگردد.
 - مرجع صالح رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن دادگاه محل وقوع ملک میباشد.
 - بعد از صدور رای، اجرائیه صادر میشود.
 - خریدار میتواند در صورت امتناع سازنده از پرداخت، وام را بازپرداخت کند و بعد از آن هزینه پرداخت شده را از سازنده مطالبه کند.


مدارک مورد نیاز در دعوای الزام به فک رهن علیه سازنده

 
 - قرارداد     
 - سند رسمی     
 - استعلام ثبتی     
 - استعلام از بانک

شرط اخذ پروانه تخریب و نوسازی توسط سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت



 - پروانه تخریب و نوسازی به مالک داده میشود.اگر در قرارداد قید گردد که اخذ پروانه تخریب و نوسازی با سازنده میباشد، مالک به سازنده وکالت کاری میدهد
که پروانه تخریب و نوسازی را اخذ کند.
 - اگر در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شود،  که مالک باید  وکالت کاری به سازنده بدهد تعهد خود را انجام ندهد، سازنده می تواند مالک را از طریق مرجع قضایی ملزم به تنظیم سند رسمی وکالتنامه کند.
 - اگر مالک به سازنده وکالت برای اخذ پروانه تخریب و نوسازی بدهد و سازنده اقدام نکند، میتوان دعوای الزام به  اخذ پروانه تخریب و نوسازی را در دادگاه مطرح کرد.  

 

دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی



 - دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب دعوای حقوقی  و مالی است.
 - مرجع صالح به رسیدگی به دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی براساس ماده دوازده  آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دادگاه محل وقوع ملک  است .
 - در دادخواست الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی باید  قرارداد مشارکت در ساخت و ماده ای که در آن سازنده متعهد به گرفتن پروانه تخریب و نوسازی است  قید گردد.
 - اگر بعد از صدور رای دادگاه سازنده رای را اجرا نکند و مالک برای گرفتن  پروانه تخریب و نوسازی،  میتواند اقدام کند و سپس  میتواند هزینه های انجام تعهد را از سازنده مطالبه کند.
 - مالک در صورت امتناع سازنده از اخذ پروانه تخریب و نوسازی میتواند ، قرارداد را فسخ کند.
 

دعوای الزام سازنده به اخذ صورت مجلس تفکیکی

 
 - اگر سازنده برای  اخذ صورت مجلس تفکیکی اقدام نکند، میتوان از طریق مرجع قضایی او را ملزم به انجام تعهد کرد.
 - دعوای الزام سازنده به اخذ صورت مجلس تفکیکی مالی است و هزینه دادرسی براساس دعوای مالی پرداخت میگردد.  
 - دادگاه محل وقوع ملک دادگاه صالح به رسیدگی است.

 

دعوای الزام سازنده به تنظیم سند رسمی مالکیت


 - دعوای الزام سازنده به تنظیم سند رسمی مالکیت، دعوای مالی است و هزینه دادرسی براساس دعاوی مالی پرداخت میشود.
 - دادگاه محل وقوع ملک دادگاه صالح به رسیدگی است.

دعوای تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت


 - دادگاه ابتدا مدارک و مستندات خواهان را بررسی میکند  
 - در صورت نیاز به نظر کارشناس به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میشود.
 - اگر شرایط تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت در قرارداد وجود داشته باش،د رای مقتضی را صادر میکند.
 - تقاضای تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت در صورتیکه در قرارداد قید گردد و حادثه  غیرقابل اجتناب و غیرقابل پیش بینی بوجود، آید، قابل درخواست است.

دعوای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت فوت یا ورشکستگی سازنده


 - قرارداد مشارکت در ساخت از دسته قراردادهای لازم میباشد، که به فوت یا ورشکستگی یا حجر هریک از طرفین از بین نمیرود.در نتیجه نمیتوان قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کرد.
 - اما میتوان در قرارداد مشارکت در ساخت این شرط را قید کرد، که در صورت فوت یا ورشکستگی هریک از طرفین، قرارداد ساخت فسخ گردد.
 - اگر شرط فسخ قرارداد بدلیل فوت یا ورشکستگی یا حجر در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر گردد و در صورت وقوع  میتوان، دادخواست تایید فسخ قرارداد را به جهت فوت و ورشکستگی ارائه نمود.
 - دعوای تایید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، باید علیه وراث ، قیم و یا اداره تصفیه مطرح گردد.
 - دادگاه محل وقوع ملک، مرجع صالح رسیدگی به این دعوا است .
 - دعوای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت فوت یا ورشکستگی سازنده دعوای مالی است.
 - هزینه دادرسی براساس دعاوی مالی پرداخت میشود.
 - رای صادر شده در این مورد اعلامی است و اجرائیه صادر نمیشود.


دعوای مطالبه مابه التفاوت ناشی از کسر یا نقص مواد و مصالح به کار رفته در ساختمان یا مواد و مصالح درج شده در قرارداد مشارکت در ساخت


 - در قرارداد مشارکت در ساخت مصالحیکه در ساختمان بکار میرود باید مشخص گردد و اگر بعد ساخت مشخص شود که مصالح مورد قرارداد استفاده نشده است میتوان  از طریق مرجع قضایی یا داوری طرح دعوا کرد.
 - دادگاه محل وقوع ملک ،  مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای مطالبه ما به التفاوت ناشی از کسر یا نقص مواد و مصالح به کار رفته در ساختمان با مواد و مصالح درج شده در قرارداد مشارکت در ساخت میباشد
 - این دعوا مالی است و هزینه های دادرسی براساس دعاوی مالی پرداخت میشود.
 - این دعوا، در صورتیکه در قرارداد نوع و درجه مصالح و مواد براساس توافق قید گردد، قابل طرح است. در غیر اینصورت قابل ادعا نیست.
 

دعوای مطالبه وجه التزام از سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت  


  - وجه التزام در صورت تاخیر و یا نقص در اجرای تعهد از سوی سازنده معین میشود.
  - دادگاه محل وقوع ملک، مرجع صالح رسیدگی به این دعوا است .
  - در دادخواست، باید مبلغ خواسته از وجه التزام مشخص گردد.
  - علاوه بر مطالبه وجه التزام ،میتوان سازنده را ملزم به ایفای تعهدات نمود.
  - برای اثبات ادعای مالک در تاخیر نقص و عدم انجام تعهد، کارشناس رسمی دادگستری تعیین میشود.
  - بعد از نظر کارشناس، قاضی رای صادر و در صورت تخلف سازنده، وی را به پرداخت وجه التزام محکوم میکند.
 - بعد از صدور رای، اجرائیه صادر میشود و در صورت امتناع سازنده از پرداخت، با معرفی اموال او میتوان وجه التزام را برداشت کرد.

 

دعوای مطالبه وجه التزام تاخیر در اخذ سند رسمی


 - براساس مبایعه نامه فی مابین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده باید در تاریخ مشخص، در دفترخانه حاضر و سند را انتقال دهد.
 - در صورتیکه تعهد را انجام ندهد از آن تاریخ، روزانه مبلغ مشخصی بعنوان وجه التزام به خریدار تعلق میگیرد.
 - برای طرح دعوای مطالبه وجه التزام تاخیر در اخذ سند رسمی ،مدارک مبایعه نامه ، گواهی عدم حضور و مدارک شناسایی باید ضمیمیه دادخواست دعوی گردد.
 - دادگاه محل وقوع ملک ،مرجع صالح رسیدگی به این دعوا است.
 - دعوای مطالبه وجه التزام تاخیر در اخذ سند رسمی، دعوای مالی است و هزینه دادرسی براساس دعاوی مالی پرداخت میگردد.

 

 دعوای مطالبه وجه التزام تاخیر در تحویل ملک


 - وجه التزام تاخیر در تحویل ملک، از تاریخ تحویل ملک به صورت روزانه مبلغ معینی مشخص میگردد.
 - برای مطالبه وجه التزام تاخیر در تحویل ملک، باید دعوای مطالبه وجه التزام تاخیر در تحویل ملک مطرح شود.
 - در دادخواست دعوای مطالبه وجه التزام تاخیر در تحویل ملک ،باید قراردادمشارکت در ساخت، تامین دلیل مبنی بر عدم تحویل به موقع ملک ضمیمه دادخواست شود.
 - دادگاه محل وقوع ملک، مرجع صالح رسیدگی به  این دعوا است.
 - بعد از صدور رای، اجرائیه صادر میشود.

 

 مزایای  وکیل مشارکت در ساخت

 - تنظیم قرارداد بر اساس آخرین قوانین  ساخت و ساز و پیمانکاری
 - وکیل ضمانت اجرایی  تعیین میکند.تادرصورتیکه سازنده تعهدات خود را انجام نداد از وی ضرر و زیان دریافت کند.
 - تمامی مهلت ها دقیق بوسیله وکیل در قرارداد قید میشود.
 - اگر سازنده تعهدات را انجام نداد، وکیل  میتواند او را مجبور به انجام تعهد کند و نیازی به حضور مالک نیز نیست.
 - اگر انعقاد قرارداد با وکیل باشد، در صورت فسخ قرارداد ، سازنده سهمی از ملک نخواهد داشت.

 

وکیل مشارکت در ساخت موسسه حقوقی اساک


 - مشاوره حقوقی قبل از انعقاد و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
 - بر انعقاد و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت نظارت میکند.
 - درمورد قراردادهای تنظیمی بین  مالک یا سازنده با پیمانکاران ، اسکلت سازی ، بتون ریزی ، گود برداری ، برق کاری و سیم کشی و  . . .  مشاوره حقوقی میدهد.
 - بر انعقاد و تنظیم قراردادهای تنظیمی مابین مالک یا سازنده با پیمانکاران ، اسکلت سازی ، بتون ریزی ، گود برداری ، برق کاری و سیم کشی و  . . . نظارت میکند.
 - اختلافات و دعاوی ناشی از  قرارداد مشارکت در ساخت  و  قراردادهای پیمانکاری را پیگیری میکند
 - داوری و حکمیت در  صورت اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت


 

در صورتی که نیاز به مشاوره حقوقی حضوری یا آنلاین با برترین تیم وکلای مشارکت در ساخت  دارید با موسسه حقوقی آساک تماس بگیرید .
گروه حقوقی آساک ، امکان مشاوره درباره ساخت و ساز و همچنین تهیه و تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت را برای عزیزان دارد.
برای دریافت مشاوره تلفنی تماس بگیرید.

09381690900
 

نظرات
4.8 /5 20 5 1
ارسال نظر